在2016年的时候，福州楼市一路上涨，一级市场的土拍地王频现，二级市场有开发商捂盘惜售，三级市场上的二手房也随着涨价。

为了防止楼市过热，相关部门出台了楼市的调控政策：

2016年10月7日起五区户籍在五区范围内限购2套144平米及以下商品房，非五区户籍在五区范围内限购1套144平米及以下商品房（需提供购房之日前2年内在福州五城区累计缴纳1年以上个税或社保证明）。

福州五城区房源首套房首付改为3成，而这个时候，闽侯首套房首付为两成。

福州五城区限购了，但是闽侯并没有限购，楼市还处于热潮中，与福州主城区一江之隔的闽侯桥头堡板块，成了刚需外溢的主力板块。

从那个时候开始，闽侯高新区桥头堡板块的楼市走出了“特乐独行”的行情，准确一点说，就是闽侯县的价格卖到主城区边缘板块的行情。

和大家聊聊高新区国贸学原三期，看完记得回来投票支持一下！

前言

图片来源于中介朋友圈

今天中介朋友圈刷屏了高新区国贸学原的广告，说是国贸学原三期产品5楼以下单价13999元，5楼以上15999元。

通过多方渠道了解，这个宣传图片和真实情况有一些出入，也有中介告知1-3楼单价为13999元，15999元能买18和24层。

客观说，国贸学原三期对比之前的成交价，这次确实降价了。

但这个时间点是不是来得太晚了呢？

福州主城区边缘板块的楼盘曾经传出两成首付，尽管后来实际首付为2.5成，但对于闽侯楼市来说算是沉重打击。

如果非要说哪个楼盘是真正的以价换量，当时三个楼盘（金地自在城，阅江台，国贸学原）中只有自在城勉强算有诚意：

当时8888元的单价刷屏了中介的朋友圈，这个楼盘成交均价的高点在1.3万左右。

国庆节前后，闽侯楼市的热浪在中铁城江督府，7777元的单价让中介疯狂带看，据说假期成交近200套。

没有在价格上做大幅度让步的保利阅江台和国贸学原更像是闽侯楼市的陪衬。

PART 1

图片为实地拍摄

为什么会说国贸学原是一个超级大盘呢？因为就在这个区域内，国贸学原已经开发了四期产品，每个社区都有七八百户。

如果说地段的话，国贸学原一系列产品在闽侯楼市当中都算比较有优势的，与主城区仅仅相隔一座浦上大桥。

因为三期还是期房，只能通过一二期所交付的房源去观察品质了。

从楼间距上看，大部分楼栋中规中矩，个别低楼层的采光会受到影响，中高层基本没有采光问题。

至于物业管理，也还过得去，卫生打扫比较干净，外人进出社区的时候，保安还是会上前询问一下。

位于高新区桥头堡板块，城市界面略显成熟，会优于闽侯其他板块，但楼盘周边没有地铁。

至于传说中未来会通3号线，这个传言在2017年就有了，不过3号线的规划时常变动，现在还没通过审批。

即使未来有3号线，那也要经过漫长的等待，试问一下购房者，你的青春有几年？

国贸学原的硬伤就是在刚需板块没有轨道交通，到主城区很难依赖公共交通资源。

PART 2

图片来源于网络

围绕着国贸学原有一大堆的二手次新房，如三盛托斯卡纳，群升江山城，正荣财富中心，翡丽湾等。

其中在售的房源有不少毛坯房，懂行的老铁应该知道纯毛坯的现房也相当于新房，因为没有居住痕迹。

托斯卡纳的环境在高新区算是非常好的，除了绿化外还有天然水系，这个小区比较有性价比的挂牌价仅仅在1.4万左右；

群升江山城对口的学校在高新区算是第一梯队，这个社区有性价比的房源挂牌价在1.5万左右。

以上这两组房源并非低楼层房源，包含低，中，高楼层。

什么叫挂牌价？二手房当中的挂牌价在真实成交的时候都要接刀的。

现在APP里能卖得动的二手房，都是有诚意的房东，至于那些挂高价的，完全是为了助攻邻居卖房。

所以，如果从对比角度上看，只要能接受二手房社区，周边高性价比房源还是比较多的。

可以得出一个结论，即使国贸学原好的楼层即使只卖1.6万左右，也未必有性价比，因为高新区次新房卖到一万四五，也完全是买方市场。

还有，现在买入高新区的要考虑到未来流通问题，真的够呛！

往上比，国贸九溪原，中海观澜府，融侨誉江很快就满两年了，还有中海寰宇天下，万科又一城这样的对手。

往下比，那些品质不错，价格在一万四五左右的楼盘，也可能参与到未来的内卷。

PART 3

图片为实地拍摄

在国贸学原踩盘的时候，这里的销冠是有一个专门车位的，这在其他楼盘也经常见到。

聊聊国贸学原的车位值不值得购买。

有的开发商会预料到车位销售比较困难，希望在卖房的时候，能顺便捎上一个车位。

比如说单价1.7万的房子，如果你愿意买车位，单价只要1.6万。

商家给出的理由很简单：你买我一个车位，我每平米降价一千元，这个要求不过分吧？

从营销角度来说，这个似乎也没毛病，至少人家可以说这不算捆绑，还是让利于购房者的。

但高新区的车位价值几何呢？

之前旁边某小区在售卖车位的时候，一个要20.8万，结果没多久，车位卖不动，降价到7-9万元一个。

其实在福州非核心板块，车位就是一个消耗品，没有什么金融属性可谈。

一个车位倘若15万，哪怕存在银行里，每年也有4千多元的收益，租车位不就好了？

假设说你买一个79平米的房源，花15万买一个车位，每平米便宜1千，表面上看省下近8万，但这个车位未来能顺利卖到7万吗？

记住一点，买的没有卖的精！

小结

图片为实地拍摄

其实，国贸学原的销售团队过于自信，没有在第一时间大幅度降价，错过了一波购买力。

在闽侯楼盘争先恐后降价的时候，我们所踩的大多数楼盘人气都挺高的，但是国贸学原就显得相对冷清。

为什么承认闽侯楼市下行就这么困难呢？

或许还停留在想当年的状态吧，当年国贸学原某房源的高楼层曾想卖2.07万的单价。

但是，哪一个开发商不得面对现实呢？

现在闽侯要面对的现实就是，福州主城区已经不限购了，首付也降到25%，高新区曾经不限购，低首付的优势不存在了。

进入主城区的门槛低了，同价位还能在仓山买到地铁房，考虑高新区的群体进一步缩小，难道你们真看不明白吗？

这些零敲碎打根本不成气候，让降价来得更猛烈些吧！