文：蔡垒磊

新时代有两大主要矛盾，老板和打工人的矛盾，男女性别矛盾，如今又加了一个，房吹与房黑的矛盾。

我不是房吹，也不是房黑，你要问我屁股坐在哪里？这么说吧，房子涨起来，我现持有的房产市值也一定比99%的人高，所以我会比你更受益，你不用质疑我是不是不希望房子涨；但它们又确实占我总资产的比重很小，因为我前两年就公开说了我卖了大多数的房子，所以我确实是无所谓它们跌不跌，所以你把我归为房吹或者房黑都不合适，我对房子没有任何的期待，接下来我要说的就是客观中立的东西。

先说结论，房子能买了吗？不能，中国的房地产还要继续下行。因为我们的雷还没爆完，杠杆还没清完，债务还是高企，去库存还是艰难，老百姓的收入还是低，接盘侠还是少，房地产税收制度和用于保障的基础建设等等，离发达国家都还有一光年的距离。换言之，我们还“很不正常”。

你不用觉得我们有什么优越性跟人家不一样，最终都会解决的，最后哪件事没有被打脸？就是人家全世界都有了成熟的解决方案的事情，我们非得走一条所谓的“众人皆醉我独醒”的路的，基本上最终结果都是我们被打脸，只不过媒体喜欢强行挑出一些阶段性的成果大吹特吹，最后发现整体成本更高，被打脸的时候选择性地翻篇不提了，导致民众在观感上觉得“我们好像一直在赢”而已。

你有没有发现，真正使我们的生活变好的事情，往往是我们瞎摸索了一通后，最终选择了人家的成熟解决方案的？房子也是一样，总说我们这里房子不会跌，我们这里有丈母娘经济，我们这里对土地的感情不一样，我们这里喜欢多子多孙多生，一放开就会怎么怎么不得了——结果呢？人就是人，没什么不一样的，在没走到周期的另一端前，屁可以随便放，但走到以后就会发现，没有任何差别。

中国的房地产一定有未来，但不是现在。现在国家的主目标是什么？还在稳汇率，还在去库存，还在放水救地方债，还在操心境外贷款，还在建设保障房，还在完善房地产税收制度，还在找方法保就业，还在寻找新的经济增长点等等，全是衰退，全是漏洞，你说房地产有没有可能在这种背景下起来呢？不太可能，不管国家出多少扶持政策，都不过是让你觉得“它在做事”，它们自己都知道房子会继续下跌，那只是一场大型的秀，只有你动了真感情——怪谁？怪你自己。

有人说，买得起就买，买不起就租——这话又错了，买得起也可以租，只有一种人，那就是不在乎房子跌价的，也就是房子买了也占资产比例很低的，或者房子就算砍半，对收入而言也是毛毛雨的，可以随便买——住自己的房子有没有心理收益？那必然是有的，但这些心理收益值不值几百万？看你的身价了。

所以如果你执意要买，我也不反对，有几种房子避避坑。首先是老破小能不碰就别碰了，你住过老破小吧？别说市中心主打便利，就算我想要什么都给我送到家，吃的用的逛的，再给我配私人医生和厨师，我都不会去住的——这样总比你所谓的市中心便利多了吧？但便利这两个字，远抵不上老破小带来的居住体验损失。国家不是说了吗？要造更多高品质的“好房子”，老破小显然不是好房子，这类房子未来的归宿很明确，就是卖不出去最后低价让政府收走做保障房的——保障房就不可能用高品质的房子去做，否则人人都会去钻那个空子。

其次是学区房能不买就别买了，现在就有很多城市的很多学校是不需要你持有学校周边的房产的。要落户有很多方法，就算需要买房，也不一定要去购买某些学校周边的高溢价房，先找找其他方法，再找找其他学校，大概率有其他办法。很多时候家长说不买那个房子就上不了学，就是懒，办法总比困难多，更何况你挑中的那个学校，99%出来以后依然是牛马，家长要是有脑子，就想想怎么不让孩子成为牛马，而不是把钱都砸在一个看起来更高级的牛马棚里。

当然很多人其实根本也没想砸钱，国人没那么多钱砸，很多人不过是在房子的上行周期里，买了学区房然后等孩子毕业后再出售——这其实是一个租赁学区的概念，他们根本就没打算为此花钱，只要有下一个入坑者，上一个就能成功不亏上岸，白嫖教育资源。可现在不太行了，学生人数少了，国家在推行的，又是租赁上学制度，试想一下没有人通过买房上学了会怎样？这批学区房很可能就会成为最后一批出租车牌照。

然后是二手房能不买的就不买，因为国家在跟所有的二手房东抢人，还不清楚吗？它们把某些显示成交价的公开渠道都去掉了，就是希望二手房东继续做着“房子还值多少”的美梦，要等它们自己出完货，才轮到其他人。对于国家来说，所有购买二手房的，都接近“无效购买”，一个进就一个出，都不能帮它清理库存数量，反而消耗了一个购房需求——因为拿到钱的这个人，不一定会用来买新房。所以二手房市场会肉眼可见地继续沉寂，继续被人大刀往下砍，你买了也是一样，一买就亏——基本上是卖不出你购买时的价格的，就你的市值损失，是从你购买的那一刻就已经开始了，不信你买完就去挂挂看。

最后是县城的房子，农村的自建房，还有一些有出售限制的非正常房子，能不买的也不要买了，显然中国的房地产只是在下行周期，不可能永远不涨，只不过谁也不知道需要多少年。可是不管需要多少年，涨也是大家都要聚集的地方才会涨，这是符合供求规律的，跟我上面说的这几类毫无关系，也就是未来可能有些房子还会上天，但有些房子会入地——别不信，就是直接归零，卖钢筋水泥都卖不出去一块钱。本质上就是未来中国社会想要起来，就还得来一次比之前密度更大的大聚集，然后中国的大多数国土，就会成为非居住区域，在非居住区域的房子，一分钱不值，跟红木家具似的，买过来这个几万那个十几万，但搬家的时候除了还能用来自欺欺人以外，只能当柴烧——这些都属于纯消费。

所以答案出来了，怎么弄？不买，继续换美元，如果一定要消费，就买大城市里高品质的新房——可以贷款，但手里一定要有远远超出贷款金额的钱，也就是你贷款不是因为你只能贷款，而是你希望提升资金的使用效率，所以才贷款——否则你就没资格在当下买房。

（完）

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我是蔡垒磊，感谢你的阅读。