天河的新盘全部都在广园路以北，广园路以北是有产业的，天河智谷和天河智慧城，以及天河高新区都在这里。

但如果是比较集中的板块，密度低的小区做的基本是改善和豪宅，比如观樾、臻颐府之类，普通刚需望尘莫及。

太靠近黄埔又嫌弃交通配套不行，比如华润润府、珠江花城。

既然你首付不高，想买在天河，又想要有地铁，那这两个盘正好掐准了刚需的痛点。

两个都是国企开发，一个是位于高塘石的能建麓誉府，一个是位于智慧城核心区的城投天禧。

从高塘石往南到智慧城这一段，其实都是属于智慧城，大多都是科技互联网企业为主，网易、小鹏也都在这里，2023年的GDP达3000亿，接近整个天河的一半。

这里其实是缩小版的科学城，也可以理解为10年前的科学城。

10年前的科学城开始批量开发住宅，东一块西一块的，而智慧城也是左一块右一块的开发。

除了这两个盘在智慧城，另外还有一个精诚壹号，都是刚需为主。

它们所处的位置决定了它们是有基本的客群的，以前在这里工作的人，只能去科学城买房，有些早期去了牛奶厂，因为附近没有住宅。

随着地铁的开通，商业越来越多，住宅肯定也得要开发起来。

只不过房地产走入了下半场，也得要跟着卷户型了，比如麓誉府和精诚壹号就很识趣，定位非常清晰，那就是做刚需产品，80方给你做三房两卫，400万不到就能上车，96方就能做正规四房，使用率极高。

而城投天禧就不按常理出牌，自认为地段最好，户型上就没有那么下功夫了，跟中海大境一个德行，偏刚改为主，户型上反而没有珠江花城和天河壹品的好，但地段上确实能打。

既然是刚需，那我们就要站在刚需的角度去理解，有地铁就行，都在1公里范围内。

有学校就行，挂牌也没问题，精诚壹号将来有机会读清湾二期，而麓誉府可以上华阳挂牌的高塘石小学。

有地铁、有学校，国企开发，不会烂尾，又便宜，已经是王炸了，你还想要啥自行车。

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至于城投天禧，我的总结是一张好牌打得稀烂。

当然，这个有先天的原因，一是一期有两栋公寓，虽然公寓是住宅式设计，但是多少都不太纯粹，将来租客也多，二是旁边就是机场第二高速，东向会有噪音，三是有一栋高层写字楼，隐私性较差。

以上缺点并不是开发商所能决定的，但如果能补救的话，也算是能打的一张王牌。

要知道，这块地其实是非常稀缺的，因为有非常定向的客群，去年出让的时候保利是想拿的，但是保利自己的保利天汇就在隔壁，还有很多货，就没必要在同一个地段上再给自己积压库存了，而且先天不足，也增加了开发的难度。

城投天禧该怎么补救，才能挽回自己市场呢？

一是把户型做好，如果做得像珠花那样，88的三房两卫，117的四房也是不错的，或者直接做117的小四房或143的大四房即可，从户型上取胜，但是它没有，整了好几个面积一样但是户型不同的，106/108/110/136/138这些，让你傻傻分不清楚，户型上没得分，那就吸引不了消费者买单。

上图城投天禧的户型应该是这两年新盘里面最差的户型，得房率不高，有一个房间太小，缺角太多不规整，主卧卫生间小得可怜。

总价在500-800万之间，和保利天汇是差不多的，它的内心OS应该是：保利天汇的户型也没好到哪里去，我只要比保利天汇好一丢丢就可以了。

其二是学校，学校就是旁边的新塘小学，虽然也挂了华阳，和高塘石一样只是村小级别而已，但你是改善级别的客群，跟刚需只要有学校就可以了是不一样的，改善们想既要又要还要的，没有好的学位一般改善是很难接受的。前面说了，智慧城是十年前的科学城，而城投天禧有没有像十年前的新福港鼎峰，同样也是以改善为主，学位一般，但就是地段在板块的核心上。

确实很像，但资源和背景差了太多，新福港鼎峰背靠的是黄埔区府，周边各种配套都是科学城顶级的，智慧城目前来看还是需要发展的，周边城中村太多，旧改也没有提上日程，反观科学城核心区的城中村都拆得差不多了。

当然，城投天禧之所以也要卖这个价格，一是它所处的地段在天河，好过天河东不近地铁的润府，也好过麓誉府和精诚壹号这种刚需盘，本身地价高配建也多，成本下不来；二是差不多地段的保利天汇，单价也要六万左右，总价也要六七百多万，唯一能够参考的也只有保利天汇了，而且客群是差不多的。

但保利天汇是个庞大的旧改，能自成一派，面积段丰富，有上向置换的空间，城投天禧近地铁有商业也是不分伯仲，当前价格差不多，未来也差不多，如果真的是想买的，建议看看它的二期。

最后，城投天禧能否像新福港鼎峰一样成为板块内的顶流，我们拭目以待！