熟悉福州楼市的朋友们可能都有一个印象：这两年我们怎么再也听不到“地王”了？

因为在2016-2020年，那些动辄竞价上百轮“争地王”的局面，早已一去不复返了。

所以曾经颇受瞩目的“地王项目”，现在反而成为了房企的烫手山芋，甚至给房企背上沉重的包袱，在慢慢拖垮他们。

1、

根据媒体报道，福州一宗当初创下了15.5亿拿地的记录，折算楼面价高达45000元/平方米的“地王”，现在开始被逐步拍卖，有些房源是亏本了。阳光城龍庭路95號（备案名五一花园）堪称是福州有史以来最贵的一块地，4.5万的楼面地价甚至超过了如今一些的豪宅售价。

阳光城龍庭路95號之前被宣传为顶豪，是福州最有逼格的豪宅，但是如今该小区78套单元住宅及223个车位，将全部通过司法途径进行分别处置，目前已经成交一套为C-1#楼1502单元，总价13650157.2元，折合单价48165.7元/平方米，面积为建筑面积283.4㎡，房屋楼层为15/22（即总高22层，位于15层）。

从单价来看，只比地价多了3000元了，甚至低于目前上海西在售两个豪宅均价，通常来说，开发商想要实现盈利，项目的售价起码是拿地楼面价的1.5倍以上，也就是说这个项目6万以上才能保本。

在当年阳光城的业绩预报回复函中，也描述了这个项目的价格变化：2021年市场下行且限价严格，预计售价无法覆盖项目成本（由每平方米8.72万元下降至每平方米6.42万元）。

2、

要知道，该项目在2021年底开始领证上市，当时放分价格将为8~12万元/平方米，每套套均价格超2000万，物业费为每平方米9.9元，客户看房要求验资1000万元。

对比本批次拍卖情况，这个项目堪称是巨亏：

根据估价报告，评估公司对“司法处置涉及的福州市鼓楼区龙庭路95号阳光五一花园C-1#楼101单元等共计78套单元住宅及地下一层001车位等共计223个车位在建房地产进行了估价”，评估单价为55830.93元/平方米，评估总价约11.55亿元；总面积8550.73㎡的车位，评估单价则为10984.28元/平方米，评估总价约9392.3万元。

也就是说，车位加房子，该项目总的评估总价在12个多亿元。

但是在2016年开发商可是花了15.5亿地价成本，还有商品房的建设成本，以及配建房的建设成本。更大的问题是，项目2016年拿地，2021年入市，2023年拍卖，这个拖的越久，成本就越高。市面上开发商的融资成本普遍很高，一年不开发，成本又增长了。越往后拖约被动！

这个估值对于开发商来说，堪称是巨亏了。

另外我们认为该项目估值符合市场价值，鼓楼核心区豪宅5.5万评估价是符合当下行情。

所以，即使在法拍中，竞价有所上涨，也不会高到哪里去。

3、

一个地价超过4.5万成本的地块，在过了5年，是根本没法卖，虽然据说给出高额佣金，但是放风价格也太吓人，早已经超过福州豪宅购买力上限。即便当年批了个高价，谁又会买呢？这显然是一个问题。

对于这个豪宅，我们认为有如下借鉴：

地王是害人又害己，回顾2016年那些地王，除了鼓楼五一花园，还有三叉街那块当年福晟近3万地块，以及螺洲首开地块，在销售方面都很困难，阳光城和福晟自身也被这种激进的拿地方式拖垮。同时地王给市场开了一个坏头，导致面粉比面包贵，记得2016年8月就是这些房企激进拿地之后，房价迎来新一轮暴涨，东二环从2.7万飙到3.5万，二手房坐地起价，增加买房人负担。

房价增长是有天花板的，而豪宅房价也是有瓶颈，记得2021年有人跟我说，相信福州普宅房价会涨到6万，（相当于翻一番）惊得我掉了下巴，估计他手上有不少房子吧。

在遇到牛市，要冷静，不要跟风买房，多想想风险。自从2015-2016年房价翻一番之后，直到2021年这个房价其实有少许涨了，但是已经到了无以复加地步，所以物极必反，透支的部分房价，是会下调。作为一个二线弱城市，他的房价是有上限。

最后，对于这些地王，其实最大的风险不在于亏本不亏本，而在于溢价故事很难讲了。

其实，豪宅不豪宅，材料能值多少钱？关键是一定要有故事，有逼格，营造出一种豪宅的氛围，这才能卖出溢价。

而这些豪宅想卖8万，想卖十万，一定要保持住逼格，讲好故事，给富人一个遐想的空间，让富豪也开始焦虑：“一辈子一定要要住住这种房子，否则死了也不甘心”。

但现在这种氛围的营造，在当下楼市行情来看，确实太难了。

经过本轮调控，地王就好像恐龙一样，灭绝了！毕竟这些闽系前车可鉴！买房人也要量力而行！