Part.1

8月LPR报价维持不变

8月20日，央行公布最新贷款市场报价利率(LPR)：1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%！没有调整。

虽然LPR延续上月报价保持，但在央行此前已宣布取消房贷利率政策下限后，已有不少城市银行利率持续走下探路线，在全国掀起了利率降价潮。据了解，在7月两个期限品种LPR报价分别下调10个基点，加之本次报价前7天期逆回购操作利率保持稳定，因此8月两个期限品种LPR报价不变符合市场普遍预期。

除此之外，受税期缴款和大额政府债净发行的双重影响，资金面边际收敛，资金利率和同业存单利率均较前期有所上行，削弱了LPR报价短期继续下调的空间。也就是说，LPR报价短期内将维持现有报价，但不排除有继续下调的可能。尤其在一线城市广泛下调利率趋势下，新一线、二线城市跟进的可能性比较大。

Part.2

最低商贷利率低至2.85%

在当前经济形势和楼市调整深水期，已经使很多城市不得不通过低利率刺激购房活力。而房贷利率下调已经是近几年的大趋势，2024年央行在2月、7月两次LPR利率下调。2024年两次利率调整：2024年2月20日，5年以上LPR由4.2%降至3.95%。2024年7月22日，5年以上LPR由3.95%降至3.85%。

如此高频率，大幅度的LPR下调，相比之前绝无仅有。而后半年9-12月，LPR还会不会调整，还有待关注。

当然，在央行两次LPR下调后，部分城市也快速反应跟进，在“因城施策”策略下也做出了首套房贷利率调整。如自8月份以来，已有广州、佛山、苏州多家银行再度调整了首套房利率。其中广州汇丰银行的首套房贷利率已降至2.9%、广州银行首套房贷利率可执行2.95%；而渣打银行利率最低可以做到2.85%，只不过需要看工作单位性质和资质，贷款额度需在400万以上。要知道，目前最低的公积金首套利率为2.85%，也就是说广州渣打银行最低首套商贷利率，已经与公积金利率持平。

由此可见，在持续的商贷利率降价中，商贷利率与公积金利率差距不断缩小，曾经低利率的公积金贷款已经失去了优势。相比商贷，限制使用次数的公积金利率优势逐渐消失。这也导致申请商转公、组合贷优势越来越不明显了。在纯公积金贷款额度不够情况下，与其选择相对稳定的公积金贷款，还不如选择更具灵活性、低价优势的商贷利率，更何况商贷还有继续下调空间利好。除此之外，目前云南玉溪市首套房贷利率已经在执行2.9%，中山市首套房贷利率最低3.05%。从目前各城市不断下调房贷利率力度来看，可见楼市疲软期已经更加深入，仅靠优惠的购房政策很难调动购房者积极性，只能通过更优惠的利率优惠“噱头”，刺激楼市购买力提升。

Part.3

西安利率短期内难下调

相对于广州、佛山等城市首套商贷2.85%-2.95%利率，目前西安在执行的首套房利率3.45%，二套房利率3.8%，依然处于高位。但回顾西安历史商贷利率，目前在执行利率已经是历史上最低商贷利率最优惠期。尤其是今年以来，从年初的执行的4%到现在的3.45%，下降了55个BP，已达史上历史最低值。目前西安商贷利率执行标准为：首套利率LPR（3.85%）-40BP=3.45%二套利率LPR（3.85%）-5BP=3.8%

当其他城市在高频次下调公积金利率之际，西安房贷利率高位站岗，迟迟未有下调趋势。

因此，很多期期待的“商转公”，近期根据领导留言板消息：由于市级个贷率为94.07%，且个贷率一时难以下降，因此西安实行商转公短期内无望。由此可看出，在目前西安商贷利率不变、商转公落空趋势下，西安房贷利率如果要下调，只能依托央行报价利率变化。

End