Part.1

变化：狂欢后的落寞

5月份以来各种利好政策频发，无门槛房票、最低首付15%、最低利率2.35等擎画出史上最宽松购房风口。

在鳞次栉比的楼市政策刺激下，全国楼市氛围感十足。但从5月份西安具体项目加推情况看，所表现出的“冷淡”，却与新政后“楼市狂欢”格格不入。

近三年间，西安楼市从“狂欢”跌入“冰封期”，演绎了冰火两重天“魔幻楼市”。

从17次“万人摇”抢房，跌入“0登记”无人问津。

从2020年7月21日西安第一个万人摇诞生（紫薇东进登记16086组，核验通过11019组），到2022年4月29日最后一个万人摇（华润置地·未来城市登记46748组，核验通过41339组），3年间西安产生17次万人摇，吸引342037组家庭登记，在全国都是热度爆棚。

西安楼市3年时间的“万人摇时代”，正是各种限购、限价、限贷最严苛时期，也是西安房价上涨幅度最高的三年，各种“围追堵截”限制购房，堪称史上最严购房时期。

经历2021年后半年至今的楼市调整，时至当下“史上最宽松政策”购房阶段，竟然出现1次“0登记”、5次“0核验”。其中远洋未央华府0登记，“0核验”中世园润府2次、保利·未央璞悦1次、绿地长安门1次。

虽然西安新房价连涨14个月，数据层面“火热”领跑全国。但与现实销售中的“0登记、0核验”形成鲜明对比，不仅让人发问：是楼市显示负了数据，还是数据“单头热”？

Part.2

现象：楼市环境变天

5.09西安全面取消限购新策中，明确指出“商品住房项目销售时，登记家庭数量与住房房源数量比例低于1.5:1的，不再实施公证摇号”。标志着西安线上登记、摇号落下帷幕。

而当下的线上登记还在执行，从中可以看出西安新房销售中的具体表现。根据5月份线上登记梳理，可以看出以下具体现象：

其一、价变。

新房市场“毛坯化”价格，已经全面代替了2年前的精装房价。在近三年西安楼市调整过程中。新房价格通过“精装变毛坯”，偷天换日式的进行了一波“逆市涨价”。

众所周知， 2022年之前西安楼市精装房占主力，在2022年楼市遇冷后，在“限价+市场遇冷”双重压力下，通过去毛坯化“变相降价”，最终实现毛坯房价，追平精装房价，并超越精装房价。

其二、量变。

在“万人摇”三年间，新房无论是登记量、核验通过量，高性价比盘基本都会实现逢推必售罄，楼市热度、去化率都在不断刷新记录。二手房市场，只要挂牌价格合理基本都会成交。

而当下西安新房登记飘红项目寥寥无几，登记飘红，核验“拦腰砍”或“流摇”，去化率更是一落千丈。尤其今年以来的0登记、0核验通过，将西安楼市热度拉到底线。当然，在西安楼市全面低糜期，新房、二手房成交量“断崖式”降低，已经常态化。卖旧换新难度，不断加剧。

其三、市场变。

如果把商品房，看做是市场经济发展中的一类商品，那么第一属性应具有商品交易的流通性，其次才是房子居住属性。当前楼市大基调“房住不炒”、房子居住价值回归等，强调房子的居住属性，弱化房子作为经济市场中的商品流通属性。

而对于购房者或炒房客而言，买涨不买跌的关键是通过房子流通性，购房者为买卖交易所产生的价差利润买单。而当下二手房市场跌入冰点以下，房子流通性阻塞，自然引发新房滞销，紧靠纯自住购房，很难拉动商品房市场活力。

而这也就是为什么今年两会强调去库存，以及不断松绑楼市，到目前的全面不限购、史上最低首付、最低利率等刺激购买力。都是旨在通过楼市“供需关系”、“刺激商品房流通性”，促进房地产市场稳健化发展。

当然，在前几年对商品房住宅的流通性压抑制，已经很大程度上把房地产市场“泡沫”挤出。在目前维稳阶段，还需要一定的市场活力，才能支撑房地产作为经济支柱产业的重要性。

Part.3

机会：第六次拐点信号

买房，作为普通家庭最大的消费，且一生买房的次数屈指可数。

如何在仅有的几次买卖房中，通过洞察楼市走势，规避楼市波动周期，实现高质量的置业，在当下环境下极为重要。

毕竟，目前西安新房刚需动辄200万+/套起、改善300万+/套起，几乎让普通家庭倾尽全力购房。尤其在“闭着眼买房时代”一去不复返，当下买房更需要审时度势。

梳理2004-2024年楼市发展经历，20年间房地产市场出现了五次“拐点”，每一次楼市进入寒冬期之后，有相对应的“救楼市”政策引导房地产健康化发展，都引发楼市“量价齐升”“供不应求”等，已经得到屡次验证。

目前在楼市史上最优惠政策、超低房贷利率等利好，逐渐呈现出“第六次拐点”信号。尤其在当下全面提振楼市信心，增强市场活力措施中，都旨在促进楼市稳健化发展，可被看做是“第六次拐点”筑底期。

因为，房地产作为经济体中非常重要的组成部分，支柱产业的作用会减弱，退出经济舞台中心是必然趋势，但不可能在短期内快速退场。

因此，在当前史上最大力度救楼市阶段，毋庸置疑就是最好的抄底机会期。尤其对于刚需、刚改购房者而言，能否把握住“第六次楼市拐点”机会，就在当下！

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