虽然最近利好楼市的政策不断，但新房市场并没有完全改变，出现了两极分化。

2016年10月6日，福州开始限购限贷政策，首套房30%首付，外地人在福州购买需要交纳社保满一年，且首付提到40%。

那个时候，和福州仓山一桥之隔的闽侯最低首付还是20%，且不限购，成了刚需外溢的主要板块。

如今福州主城区也不限购了，首付降到25%，对于闽侯板块来说，受到的影响是非常大的。

这种情况下，为了更好的销售，开发商总能想出一些剑走偏锋的神操作。

前言

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福州楼市里，闽侯板块其实也是有存在的必要，至少单价低，总价也低，对于价格比较敏感的刚需有一定的吸引力。

闽侯楼市里真正能接受刚需外溢的片区主要分布在南屿，上街，这里也开发了不少商品房，至于南通，竹岐板块，承接外溢的能力就弱了一点。

不过，现在闽侯板块二手房挂牌量高，新房库存也很大，想要出货的话最直接的方法就是以价换量。

在今年9月初的时候，福州主城区的真实首付比例还没完全出来，只不过在开发商眼里草木皆兵，他们表示投降输一半。

几乎在同一个时间点达成共识，高新区的国贸学原，上街的保利阅江台，竹岐的金地自在城纷纷大降价。

即使这样，这些楼盘也就刚开始的时候去化了一些库存，后面的销量也不尽如人意。

PART 1

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今天看到中介在推售恒荣蓝泽悦滨江项目，首付只要5万，重点强调了不是首付分期。

以往开发商的低首付基本是用分期的模式，简单点说，比如三十万首付，首次支付十万，剩下二十万可以分为一年还款。

闽越水镇在前段时间，就用了低首付且不是首付分期的策略，那个几乎没有配套的楼盘居然取得了很好的销量。

一两万的首付，门槛确实很低，但这种楼盘真的很难接受刚需外溢，或许他们只有在交房入住后才会领悟到韭菜的真谛。

可能看到比自己更偏的板块，都能凭借低首付卖房，悦滨江也坐不住了，推出了5万首付的低门槛上车方式。

客观说，闽越水镇算韭菜盘，但悦滨江勉强能接受部分群体的刚需外溢，对比周边竞品还有一定的优势。

PART 2

图片为实地拍摄

我们以恒荣蓝泽悦滨江为例，再对比一下竞品，就知道现在是否值得入手。

这个地块曾经三次上架，起始价为3.5亿，最后降到2.45亿，楼面价从8751元每平米降到6126元每平米。

对比周边的竞品楼盘，保利阅江台的11484每平米的楼面价，在开发成本上有较大的优势。

楼盘位于上街省委党校对面，这个地段在闽侯对比高新区桥头堡片区并不算好。

除了地缘客户外，可能对于在鼓楼工作且资金有限的购房者来说可能是一个极限刚需外溢的选择。

首次开盘的时候，折后均价为1.28万每平米，当天去化率也仅仅为23%。

这种去化率，换句话说，在9月开盘的时候，有很多刚需对于1.28万的均价并不认可，他们觉得应该还有空间。

这么多中介都在发悦滨江楼盘的广告，说明卖得并不好。

想想闽越水镇都能凭借低首付收割一波，地段略胜一筹的悦滨江只能抄作业了。

5万左右的低首付，理论上行不通，这个大家都懂，但如今也是无奈之举。

PART 3

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无独有偶，在恒荣蓝泽悦滨江附近的保利阅江台也推出了10%的首付，还有交房后再还月供这种奇葩的销售模式。

当然不是说这种低首付，延迟还月供的模式不好，而是说现在常规楼盘的销售很少见到这种方式，开发商之所以这么做，也侧面证明房子不好卖了。

当一大推中介蜂拥而至的时候，大家就明白保利的营销方式有多高明。

从古至今，有一条永恒的真理：有钱能使鬼推磨！

同样是低首付下的保利阅江台，真实的价格多少才合理呢？

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从悦滨江和阅江台的公摊上的细节做下对比：

阅江台89.5 ㎡，公摊面积为23.9 平方米，套内面积为65.6 平方米，公摊约为26.7%。

悦滨江83.19 ㎡，公摊面积为14.53 平方米，套内面积为68.66 平方米，公摊约为17.5%。

买房不能看看产权面积，更要关注实际得房率，二者在数据统计上的公摊差距约为9.2%。

悦滨江在开盘的时候均价是1.28万左右，现在保利阅江台约80㎡左右的总价为99万，折合单价约为1.23万左右。

抛开表象看本质，二者之间得房率相差9.2%，从得房率角度看，那么把1.28万乘以0.92，阅江台单价应该是1.18万左右才合理。

考虑到80㎡左右的户型是中间户，应该在1.18万的基础上再做一定的调整。

之所以这样对比，其实主要是两个楼盘的配套基本一样，从产品力上说，洋房对比高层有更高的居住体验感。

保利的优势是央企开发，不会出现烂尾之类的问题，但悦滨江楼面价不高，资金监管账户正常的情况下也不会有什么幺蛾子。

对于刚需群体，不要被表象所迷惑，得房率更高的恒荣悦滨江都卖不好，阅江台这些所谓的“特价房”明显偏贵了。

小结

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注意看，这是去年十月时候中介发的关于金地自在城零首付的广告！

按照当时那个单价，一套13楼房源单价约为1.32万。

如今的金地自在城已经跌得晕头转向了，8千多的单价也能买到正常楼层。

其实，低首付上车并不是普通刚需的最佳选择，认真思考一个问题，拥有大数据的开发商难道是来做慈善的？

用老祖宗的说法，就是买的没有卖得精！

他们之所以使用了非常规手段销售，本质上是看出了去化难度大，所以才用各种方式吸引购房者。

通过这些表象能看出，现在闽侯的供给端还是远大于需求端的，或许现在这些楼盘的价格还未被夯实。

闽侯相对核心的板块在高新区，在二手房市场中，高新区次新房单价1.5万左右随处可见。

在新房市场上，上街非核心板块（如保利阅江台，恒荣蓝泽悦滨江），非核心板块（悦湖）都有供应。

最近经常接到悦湖楼盘的推销电话，他们在报价上也是遮遮掩掩，只给出了1.8-2.2万左右的价格区间。

这说明开发商自己对闽侯楼市的行情也在评估中，虽然指导价能达到2.2万元，不过就目前这个市场环境，他们也不可能顶着指导价去卖。

其实，现在和闽侯板块差不多的主城区（如三环周边）的新房以及二手次新房价格都有下调，对闽侯楼市也会有一定的冲击。

不是说闽侯的房子不值得刚需购买，而是有的房源已经脱离了真实价值，请君多看多对比吧，要不然就是那绿油油的韭菜。