霜降已经，天微寒，楼市亦微寒。

9月福州房价出炉，新房4连跌，二手房6连跌。

福州楼市的边缘板块正在分化，四城区内的非核心地段一路下行，而在外围板块，价格是断崖式下跌，比如闽侯南通，纯商品房都扛不住。

这就是福州楼市的现状，没有品质或者地段不佳的楼盘，只能面对一个以价换量的现实。

前言

昨天在路过榕耀之城的时候，在线和老粉聊起了福州楼市，榕耀之城的单价差不多在一万八，但隔壁的安置房只是它的一个零头。

而在南通，中介们为了一个楼盘杀红了眼！

因爆降一夜而红的（江督府二期）中铁江湾悦城号称7777元每平米，刷爆了中介的朋友圈。

八千能进仓山区，还要啥自行车，谁去看江湾悦城？这是一位老铁留下的话。

而一位网友则说：均是卧龙凤雏之地，两个都不要选。

这世上哪有那么多富二代啊，即使是“卧龙凤雏”，也有不同之处。

关于仓山区的安置房，和闽侯南通的纯商品房，怎么选？

作为一个城南生活多年，又要经常帮家人开车到南通进货的人，来做多维度的分析。

PART 1

图片来源于网络

前锦新城位于仓山区城峰路与敖里路交界处的西南面，可能很多人没什么概念，那么你就理解为南三环火车南站板块。

能在火车南站板块，地段总有个下限吧！

对比那些8千块能买到的新盘，无论南通，贵安还是琅岐，至少在地段上能赢1.5个段位甚至更多一点。

图片来源于中介

这是中介发关于某个房源的朋友圈广告，单价8700元，这只是挂牌价，到现在，这套房子还没卖掉。

作为一个小高层社区来说，5楼楼层虽低，但已经属于大多数刚需能接受的，至于91平米的户型，也是大多数人能接受的。

结合户型楼层来说，这算是小区当中比较有性价比的，也可以来当做该小区的一个风向标。

楼下阿婆说这套房子看得人蛮多的，但是很多人只肯出六十多万，似乎有点狠啊！

图片为实地拍摄

安置房社区的居住体验感也就那样，为了出门少走弯路，在小区的东北侧围栏被挖开一个缝，居民能侧身走出小区。

这个安置房社区的停车位倒是很多，不管你什么时候回来，小区内都有车位，大不了把车开到绿化带上。

如果道路都弄好后，步行到前锦地铁口的距离为600多米，到三角程地铁口，如果是一区北地块，走这个小门的话约为1.1公里。

商业配套也算有吧，傍晚的时候，小区附近有蛮多的小摊小贩。

配套的学校不算好，但是属于主城区的学校。

PART 2

图片来源于中介朋友圈

江湾悦城二期（江督府）在近几年的楼市里创造了一个奇葩的记录。

之前，我们曾经把这个板块比喻成中介坟场，有兴趣的可以翻一下，这个楼盘降价幅度之大，前所未闻。

2019年的时候，江督府曾经卖出1.4万左右的单价，那个时候是期房，并不本分的开发商还想通过倒板捞一笔，只是难以如愿罢了。

2021年的夏天，江督府就喊出了1.2万，楼层任选。

在2022年9月的时候，这个楼盘就已经降到了8888元。

在今年9月的时候，主城区不限购，首付降到25%，让闽侯迎来利空，阅江台，国贸学原，自住城纷纷降价，这就把难题丢给刚调价不久的江督府了。

中介的文案：不嫌弃在闽侯的话，单价7777元买套房，月供两千多。

国庆期间，江湾悦城确实卖掉不少。

图片为实地拍摄

江湾悦城地段真的一般，要进入市区的话，先要开车到桥头堡，然后经过两座大桥到市区。

说一下楼盘配套：

现在通灵路附近有烟火气息了，但别要求太高，有简单的商业配套满足生活所需而已。

周边有地铁的可能性很小，2017年的时候中介卖隔壁楼盘的时候就吹有3号线和8号线，到现在还没影子。

前几年凌晨经常从火车南站到南通水果批发市场进货，通勤时间大半个小时，但拿是凌晨两三点的路况。

在早晚高峰的时候，自驾到市区的这段路，湾边大桥经常出现堵车，通勤是一种硬伤。

教育配套，就是附近的村小，关键还是属于闽侯的。

作为纯商品房社区，品质还是不错的，楼间距很大，即使是低楼层的采光也不会有影响。

在边缘板块的楼盘里，社区里还能有一个泳池，绿化率也达到33%，还有一些运动配套。

PART 3

图片为实地拍摄

基本条件说完了，八千多能买到的房源可以进入对比环节了：

板块对比的话，南三环在楼市地图虽不起眼，但也完胜于闽侯县的南通板块。

通勤对比，前锦新城能步行到地铁前锦站，也可通过小巴对接到1号线三角程站，自驾出行能快速上三环路和环岛路。

南通的通勤真的难通啊，更多是期待自驾出行，还得祈祷路况一定要好。

图片为真实拍摄

但作为安置房，有一个致命的弱点。

当有人反驳说住安置房的都是有钱人，有贷款买安商房的和有钱人住一个小区会委屈吗？

他的回复是这样的：

我是要想和同样圈层的人住一个小区，我们都是来自外地的，我们一起贷款买房，一起辛苦挣钱还房贷，这里少有拆二代，邻里之间没有太大的差距。

如果买一个安置房社区，原住民他们自己一个圈层，我要是和邻居发生矛盾的话，人家拿起手机摇人，亲朋好友的口水能淹死人。

前锦新城，或者其他安置房社区，遛早的大爷大妈，话匣子不断的三姑六婆，半夜吃撸串的年轻人，他们都有自己的圈层，外人很难融入。

对于那些拆迁户来说，他们的房子确实不少，就差能拿着房产证都地主了。

选择商品房的话，即使在边缘地段，居住体验感确实会完胜十年房龄的拆迁安置房。

无论是八千还是一万四，入手同一个商品房，邻里之间的圈层还是比较接近的。

或许，他们当中有很多是在福州打拼多年，想找一个寸瓦遮头之地。

小结

图片为实地拍摄

单价八千左右想在福州买房，这注定是一个艰难的选择。

那又如何，这很好笑吗？

如果你说八千想买鼓楼的新房，那确实只是来搞笑的，但人家只是想在南通的商品房和南三环的安置房之间做一个选择。

能有这个想法的以：

南通板块理论上离主城区不远，即使到东街口通勤距离也只有20多公里，到仓山万达只有8公里。

这个地段如果在其他大城市，是一个不错的刚需板块，但福州人对通勤的容忍度很低，上下班超过半个小时都觉得难受。

在福州人眼里，这不算刚需板块，而是极限刚需外溢。

有的博主本身就非老福州，只会在APP平台上看一下哪里的安置房便宜就说哪里值得下手，没有实地看房，对居住群体都不了解，真的会坑了别人。

然后告诉人家说前锦新城141平米只卖1.29万，很便宜，离地铁口很近。

拜托，那个是9号地块，离地铁口很远，叫人家接盘141的大户型，现在那边有个高楼层在卖的大户型，成交价7千多，等证满二过户，这还是1号地的。

用一个大学同学买安置房的经验告诉大家：

价格确实便宜，但是感觉和邻居没有共同语言，社区里也没什么配套，好像自己活在别人的世界里，房子只是用来睡觉的。

萝卜青菜各有所爱，最后做决定权的是自己，

是追求地段还是牺牲通勤住一个不错的社区，取决于自己想过什么样的生活。