Part.1

利好调整加码，楼市格局分化

7月份西安楼市已然处于深化调整之中，各类利好政策频繁加码发布。在目前改善当道市场环境下，购买需求却出现加剧分化。

梳理上半年西安楼市新房推货，103个项目加推房源，共有208次登记，推出30720套房源。其中新房供货最多的高新区、国际港务区、雁塔区均有20个项目推出新房源，合计供货占全市的57%。而长安、航天、等老城区也都有供货，但房源量较少。

从已加推登记热度开看，在持续市场调整期，相对低迷购房环境，刚需与改善“极端化”销售现状明显。西安楼市出现以下现象：

其一、供货板块分化。

从供货量看，港务区、高新、浐灞依然是供货主力区域，曲江、航天供货量收缩。尤其以“东北-西南”楼市格局下的高新、港务区，已然是当下供货集中区，购买力主要以改善、高端改善型产品为主。

其二、房价差分化。

在购买力分化的同时，房价也出现严重分化，目前刚需价格普遍低于1.7万/㎡，均价1.5-1.7万；改善均价约18000元/㎡起。其中，改善主力板块的港务区均价约1.9万/㎡，高新单价2.4万/㎡，有的甚至突破3万+/㎡。

其三、登记热度分化。

由于对市场信心严重不足，“断层式”购房力异常明显。根据7月份线上登记情况，纯粹改善型产品热度不减，如保利天瓒（128套，登记948组）、绿城紫棠苑（66套，登记499组）、中粮悦著云廷（104套，登记376组）等极少项目逆市飘红，走出特立独行行情。

而航天城招商云山间56套房源，7组登记，核验通过为0组；世园润府80套房源，仅有6登记，核验通过仅1组，与红盘热度出现严重鲜明分化。

由此可看出，无论市场如何变幻，各区域高价值品质改善产品，市场热度明显高于刚需产品。周期购买力已然很强。而随着市场调整深入，刚需产品表现愈加低迷，购买信心可能依然低落。

Part.2

2024计划供货约8万套1260万㎡

近期，西安住建局官网发布《关于西安市2024年住房发展年度计划的通告》。

具体指出2024年西安市商品房建设规模约17万套、2446万㎡，全市计划供应商品住房约8万套、1260万㎡。

其中西咸新区将供应15412套、浐灞国际港供应14535套、高新区供应10507套、经开区供应5103套、航天基地供应5232套。目前主力供货的这五大城区，合计供应50789套，占总供应套数63.5%。

根据上半年西安新房供应情况，上半年供应的30720套（推售均价21096元/㎡，较去年同期增加23个项目、22%的房源量），仅占全年预计供货量的38.4%，远远不足以支撑全年供应量。

也就意味着，下半年7-12月，西安将预计推出49280套，约占预订年度推货量的61.6%。由此可以看出，在预定年度脱货计划之下，西安下半年会出现新房大放量现象。

Part.3

下半年30盘入市，扩大供货量

随着上半年西安楼市消沉落幕，在下半年西安集中放量期，西安将有超30个纯新盘入市，必然会推出大批量新房源。

从房价来看，主力供货的高新区，均价月2.5万+/㎡左右；港务区从刚需市场进入改善市场，均价在1.8-2万/㎡；航天城高端改善产品均价2.3万/㎡左右，西部大道、浐灞均价在1.8-2.1万/㎡；主城区、经开新房均价约1.7-1.9万/㎡之间。

在当下改善当道时代，下半年也将会有一大批高品质项目入市。

面对当前楼市调整不确定性环境，对于购房者而言，在当下全市不限购、首付15%、利率3.55%空前利好，以及以旧换新政策红利支持下，大批量新房入市，必然是购房好机遇。

End