楼市还处于调整周期中，现在福州楼市的行情如何呢？

从成交的数据来看，会显得特别诡异，福州11月新房的网签834套，这个成交量平平无奇。

不过福州11月二手房的成交量达到3336套，虽然环比小幅度下滑（10月份3572套），但成交量来看，有明显提升。

友情提示，二手房成交的真实数据中，有包含车位的，不过整体来看，二手房成交套数也是远高于新房。

理论上新盘扎推，每个板块都有，而且现在的户型和规划都显得更为合理，那为什么福州人更愿意选择二手房呢？

成交量表明福州刚需确实有住房需求，新房卖不好是因为在价格上无法灵活调整，这么说吧，如果300万的新房，你要是砍价到270万，基本成交不了。

但在二手市场中，房东挂牌300万的房子，你砍价260万未必能马上成交，不过中介会尽量撮合，年底很多房东需要回款，只能割肉，成交价有可能是265万。

前言

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2013年1月3日，在福州乌龙江西侧的融侨宜家开盘了，当时的均价约在9千元左右，采用ARTDECO建筑风格设计，从现在来看还算是次新社区。

虽然小区容积率比较高，但是整体都是高层设计，也让楼栋之间有较好的楼间距，而且这个小区的绿化率达到40%。

现在这个楼盘附近两公里左右还增加了一个高新区万达，自身小区和周边小区入住率慢慢提高，教育配套在高新区板块内还算不错。

从宜居程度上说，融侨宜家的居住体验感还算不错，除了地铁外，该有的配套基本都有。

但是，这个小区的二手房挂牌价严重内卷，甚至高楼层的挂牌单价只有9千多元，跌回到十年前的开盘价。

这在福州刚需外溢板块中为数不多见的，我们聊聊高新区房价的变化，想买房的刚需或者想卖房的房东，希望理性看待，最后会说一下总结。

PART 1

图片为实地拍摄

福州高新区的楼市在2016年10月6日之后受到刚需族的青睐，这要从当时的楼市调控说起。

受益于2015年货币化棚改，福州楼市在2016年的时候一路高歌猛进，于是在10月6日的时候，福州楼市的调控细则出炉了。

当时外地户口要在福州买房必须交社保满一年，首付40%，144平米以下限购一套，本地户口首套首付提高到30%，二套40%，144平米以下限购两套。

当时在福州上班的外地人，有自住需求，但因为没有购房资格，把目光对准了与仓山只有一江之隔的高新区。

后来高新区房价一度猛涨，峰值是在2017年，当时甚至出现过两万多单价的房源。

后来楼市逐渐走向正轨的时候，高新区房价有所回调！

即使回调后，在今年年初的时候，桥头堡板块的新房接近2万左右的单价。

至于高新区的中海寰宇天下有不少成交单价为2.5万左右的案例，万科又一城成交单价也超过了2万的单价。

其实，高新区不是福州的行政区，只是说有比较多的产业，城市界面不错，但必须承认，这种价格确实是有泡沫成分。

PART 2

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是泡沫，总有被挤掉的时候！

高新区中海寰宇天下成交单价2.5万的房源，是饱受热议的。

有网友这么评价，你说他没钱吧，人家能花两万五买房，你说他有钱吧，他却只能买在高新区，是不是很矛盾。

高新区曾经的优势是不限购，首付20%，但是现在福州主城区也不限购了，首付调整到25%，高新区的购房群体一下就减少了很多。

在今年9月份的时候，高新区的国贸学原三期就迅速下调价格，每平米约降价三千元，后来国贸学原四期（江屿原）也加入了降价队伍。

如果说三期降价是因为房源有限的话，那么四期单价15999就能选到不错的楼层和户型了，这说明高新区的房价将逐渐回归理性。

你说2.5万单价在高新区买二手房的，怎么理解呢？加上税费，中介费，过户费，到手价格得花2.6万吧？

如今2.6万别说进入高新区，连二环内都有的选择，还是正常楼层的房源。

也就是说，在今年初的小阳春过后，高新区经历了回光返照之后，整个板块的泡沫都慢慢被挤出来了。

PART 3

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聊聊今天重点要说的次新房——融侨宜家。

高新区也按地段来分档次的，以福银高速为界，北面片区会更好一点，尤其是临近桥头堡楼盘，南面片区相对弱一点，平时两个片区类似房源单价差距在3千左右。

客观说，融侨宜家虽然在福银高速以南，但是周边的生活气息也还不错，基本上也能满足市区的刚需外溢。

前几天和朋友去看过这个楼盘，不说楼市的疯狂期，就说两年前的2021年，这个楼盘挂牌价中位数在1.6万出头。

深耕高新区的老中介应该知道，这边挂1.6万出头的挂牌价，也有不少是以1.6万左右成交的，愿意降价的也你能卖到1.5万出头。

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但是，现在这个楼盘的二手房，邻居之间相互卷起来了，单价挂到9647元。

去看了这套房源的VR，属于高层，户型也还过得去，虽然不太方正，85平米做三房两卫，在那个年代的设计算是比较前卫的。

因为这套房子不是低楼层，又或者说是奇葩户型，所以有一定的代表性。

或许是时间点的关系吧，这个房源是在今年10月份挂的，当时高新区楼市已经收到影响了，刚开始的挂牌价为105万，现在降到82万。

如果对比2021年的挂牌价的中位数，这个房源几乎打了六折了！

小结

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在融侨宜家的社区里，绿植分布合理，外立面上看，比同时期的安置房会新很多。

同时，这个小区的管理水平不错，用的是融侨物业，在福州小区中也算比较高端，整体看是一个很有品质的社区。

那为什么会卖到9千多的单价呢？

其实不止这个小区，福州很多二手房都在恐慌性抛售，很多房源的挂牌价比评估价还低。

从大环境上说，受到口罩事件的惯性影响，现在又接近年底了，有业主急用钱可能是一部分原因。

房产是大宗金融商品，金融的本质就是信心。

现在很多为了博取流量的博主一个劲的唱空楼市，而他们真正的意图是吸粉后收割。

当很多短视频里看到这些所谓的“良心中介”，他们是在洗稿，抄袭爆款的楼市流量，而这些流量的密码自然是唱空。

看到这些流量后，很多人对房地产失去信心，然后，一些有多套房的业主，就会把一些可卖也可持有的房源抛向市场。

当恐慌性抛售潮出现的时候，急钱用的业主只能一次又一次割肉了。

有没有想过，现在对于很多人来说，是最艰难的时刻，但对于未来，相关部门做好了复苏经济的准备。

有理由相信，我们勤劳智慧的伟大民族一定会在短时间周期内迎来质的飞跃。

对于想买房的刚需来说，或许现在多看看二手次新房是一个不错的选择。

但对于那些可卖可不卖的房东来说，现在市场的信心下降了很多，没必要在这个时候为了成交而远低于实际价值换取。