网上都说保利要来卷老黄埔了，其实我倒是有不同的看法。

我大概从三个方向来判断，一是区位里面的楼市现状，二是小区本身的优劣，三是竞品的比较。

说到房子能不能买，肯定要知道这个板块的价值如何，而在当前分化分裂加剧的楼市环境下，以及各种预期规划越来越扑朔迷离的情况，不去认真识别，你是无法判断的。

老黄埔虽然算是郊区，但老黄埔走过了比较长的楼市周期，因为老黄埔有很多的原住民，很多老破小，老房子等，还有驻扎在这里几十年的码头、石化厂等国企。

所以老黄埔的房子属性和老城区的是很像的，除了有商品房，还有房改房、经适房、公租房、安置房、厂区宿舍等，这些也一直有在交易的。

安厦花园、瑞东花园是老黄埔两个最大的经适房安置房小区，其他带港字基本是老破小、宿舍楼、老小区。

过去十年也有些次新的网红盘出现，主要是老黄埔缺次新房，比如保利学府里、金色悦府、黄埔花园、君和名城等，从一万多涨到了五万多，虽然有些回调，表现是不错的。

但老黄埔新一轮周期是在2020年宣布打造广州临港第二CBD之后，过去的四年，老黄埔经历了大涨大跌的一个过程。

这个规划最近又改为海丝城，当然，主要还是旧改大盘，房子的增量，以及从限购区到不限购区的一个改变，让老黄埔的想象空间一下子增大，楼市逻辑和房价体系进入了一个新的局面。

但我想说的是，接下来的这个周期已经和大多数的老房子无关了，也和大多数的刚需无关，特别是这些300万以内的，老黄埔开始走向刚改和改善化了。

老黄埔真正的核心是在5、7、13号线交汇的这个范围内，以及鱼珠到裕丰围的沿江一带，往东不超过文冲。

这个范围内的学校、配套、生活氛围都是极好的，但基本都是老房子，除了珠江村旧改有实质性的推动外，其他老破小、宿舍楼一下子也动不了。

未来这个范围内会有点像金融城，新房特别贵，但周边城建又很差。

现在老黄埔的楼市热度在这个框架之外，也就是五号线以北，因为也只有这里有新房，有新房的地方热度就高。

而这些新房比较分散，当前配套并不完善，富颐、中鼎、城光三个主力坐镇不同位置四年了，是老黄埔楼市的稳定剂，而这个稳定剂会不会因为保利的入局打破现状呢。

接下来的几个因素你必须要知道。

富颐华庭卖的是近天河以及九年一贯制广大附，万科城市之光卖的万科的户型、学校以及地铁，中鼎卖的就是一个便宜。

富颐和城光不分伯仲，中鼎未来预期不明朗，但基于位置更近天河也是有优势的。老黄埔的旧改主要以民企为主，在2022年大部分民企暴雷之后，区属国企开始入局接盘，比如科学城集团、开发区控股等，暂时还没有看到区属国企盘活的案例出来。

保利做了那么多的旧改，但就是不做老黄埔的，在老黄埔只选择拿地，既然保利敢在那么多旧改盘的老黄埔拿地，肯定是有信心卖出去的，而想要卖出去，一定是要错位竞争的。

保利图书馆地块（推广名：保利华发招商中央公馆）是保利在2023年12月22日拿下的，容积率4.3，总起拍价394726万元，折合楼面价24342 元/㎡（未扣除配建），加上文化馆、幼儿园、商业等配建成本，预计楼面价2.7万/平，预计售价在5万左右。

附近的新房对手是富颐、中鼎、城光，但城光已经是尾货了，富颐R区在卖的是93/105/125/137的户型，单价在5万出头，总价在470/530-560/600-650/700-750万之间，也就是说富颐最小的三房一卫都要470万起，最大137的四房超过700万，当下这个楼市行情以及富力这个开发商的现状，想要用这个价格去买富颐还是需要勇气的。

而中鼎当前也有一定的风险，学校一直不确定，户型也比较过时，周边配套比较差，离地铁也比较远。

我们再来看看保利图书馆项目。

项目名：保发华发招商中央公馆

【开发商】保利、招商、华发

【占地】3.77万方

【建面】24.52万方

【住宅】14.7万方

【容积率】4.3

【规划户数】1442户

【商铺】35户

【物业】保利物业

【车位数】1648个，1：1.43

【绿化率】35%

【在售产品】82/90/115/158㎡三至四房

如果按均价5万来算的话，保利图书馆各区间的总价大概是400/450/575/790万，我们先不管最大面积了，这个面积肯定不建议买。如果首开有优惠，或者底价9折的情况下，预计总价在360/405/515/710万。

也就是说，对比其他二手只能买到中鼎君和名城的两房或保利学府里的小三房，但在这里可以选到最小的三房两卫，想要大的三房两卫也只需要400出头，而对比一手中鼎珺合府97的或富颐华庭105的三房两卫，他们要470万起了。

再对比四房的话，四房一定要选大花园大开发商了，富颐都超过600万了，即将进入二手市场的城光F区也一定是超过600万的。那保利比他们便宜这么多，为啥说不在一个水平线上竞争呢，为啥不算拖累老黄埔呢。本质上还是两个客群，买老黄埔城光和富颐的买家和买保利图书馆的买家不是同一波人。

城光和富颐是强学位的，学位溢价是比较高的，而且它们组团多，规模大，有大盘优势。保利虽然也有学校，但大概率也是怡园小学北校区，需要靠蹭，买保利的人一般对学校要求不高，仅仅是刚需上车而已，对总价的要求比较高。

另外，保利本身也存在一些比较明显的缺点，就是超高层47层，比富颐37层还要高，城光EF区才32层。

除了层高之外，保利北面又是广园快速路和广深铁路，直线距离430米，建议去富颐S区或周边二手东城华庭感受一下，东北方向是石化厂，烟囱林立，感观不好，届时二手交易也比较困难，对于没钱的刚需确实没办法。

保利真正的对手是周边总价差不多，但是户型没优势的二手次新，比如保利学府里、金色悦府、中鼎君和名城、黄埔花园等，保利在总价和户型上更有优势，但在其他方面又有劣势，即便学校差不多的话，那区位又偏北了，博弈是在纠结中产生的。

以上二手的出货会在接下来一年都比较困难，保利90/115的三四房还是有一定性价比的，450万以内的刚需买家会优先考虑。

真正拖累老黄埔房价的其实是一众旧改，附近的茅岗东、文冲东，还有庞大的中鼎横沙三四五期，往东还有双沙、双岗，往南还有位置更好的新溪、珠江村、鱼珠等。

这些旧改盘和富颐城光中鼎是有得一拼的，旧改盘体量大，周期长，户型多，位置好，他们的上市节奏，推货速度，以及更好的户型更便宜的价格一旦卷起来就没有尽头。

当然，旧改这个事情也不好说，黄埔在广州各区里面旧改推进是最好的，老黄埔的城市界面未来也会有比较大的改观。

还有一个也算是利好吧，就是黄埔高铁新城的规划就在保利图书馆后面，这里又是一个交通枢纽，会带来更多的商业和人流，当然，肯定也会有住宅，只是需要时间。

最后我们总结一下。保利的定位是没有问题的，90平以上的户型占比超过一半，符合当前老黄埔或天河东的买家需求，解决了刚需既要还要的痛点，其次保利地块是原来老区府所在地，周边的环境和面貌还是比旧改盘稍好一些的，容积率也比旧改盘要略低。

旧改盘容积率更高，户型使用率更差，保利在户型上是有加分项的，如果真像上面所说的首开有惊喜、价格有优惠的话，在老黄埔还是有一定竞争力的。

当然，买不买还是要看个人需求和情况，是否需要学位、地铁，是刚需还是改善，上面说了，这个盘比较适合喜欢新盘、总价在400-550万需要三房和四房的买家。

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