这两天，中介都在刷屏一个南二环的项目，因为单价已经降到了16999元每平米。

南二环为何如此没有底线？峰值点的单价接近2.7万，如今为何如此“廉价”？

当然，肯定和尾盘，落地一楼脱不了干系，不过从营销学上看，确实给人一种大幅度降价的感觉。

南二环的悲伤，或许在四年前，就已经埋下了伏笔。

城市向南发展，但向南也有大量的土地供应啊！

在这片开阔的土地上，未来必会引来一群开发商的刀光剑影，南二环之间的较量，在四年前注定只是开始。

前言

图片为实地拍摄

2019年7月31日，厦门国企国贸以23亿竞得福州宗地2019-42号，楼面地价14203元/㎡，溢价率约21%。

说起国贸南二环的地块，一把心酸泪！

最开始盖楼盘的推广名为国贸三山原，彼时刚来福州不久的厦门国企，俨然不知道这个名字带有几分晦气，因为福州有一个三山陵园。

在被福州网友疯狂调侃后，国贸把这个楼盘的推广名改为凤凰原。

毕竟以前有一个厦门国企，同在南二环，虽离殡仪馆不算近，但取了一个颇为尴尬的名字，导致后来销售极不理想。

国贸比厦门住宅聪明一点，懂得入乡随俗，所以同出南二环，凤凰原真实去化效果是优于水晶榕著的。

PART 1

图片为实地拍摄

2020年开盘的时候，凤凰原和隔壁的兄弟楼盘福州府备案价都达到了2.9万，这已经超出了当时板块的价值。

那个时候，一般备案价便宜千把块钱，当时两个兄弟楼盘最初的价格也是在2.8万左右。

只不过，大家都知道，那个地方卖2.8万就跟闹着玩似的。

经过几许细思量，开发商最后的定价大约是在2.5万左右。

南二环，也曾有过高光时刻！

当时南二环传来诸多政策上的利好，商业和教育配套也处于完善中。

2021年，福州放宽落户政策，也间接刺激了楼市，那个时候，凤凰原也卖过2.7万的单价。

毕竟是靠当时楼市的利好政策涨起来的价格，并不能夯实，卖着卖着，这个超级大盘也越来越吃力了。

PART 2

图片为实地拍摄

到了2021年，同样位于南二环板块，出现了四个地段更好的地块，被市属国企拿下，号称南二环四大金刚。

左海望悦，北源云筑，江南尚璟先后入市，还有一个新投城央境，目前还没有太多消息。

但能确定的是，从2021年土拍的时候开始，凤凰原就面临着挑战，因为这些新地块处于二环内，离地铁和商业综合体更近。

好在这些市属国企入市的节奏都不快，最先入市的左海望悦也是在2023年的春节，这也给凤凰原留下了喘息机会。

好在经历过两年多的光阴，国贸已经把多数房源给卖掉了，至于那些特殊房源只能特殊对待了。

于是，在周末的时候，全城中介刮起了南二环旋风：

单价16999，买二环内，精装现房，送车位，再送8万软装。

看似简单的广告，藏着108个心眼：

单价16999元，采用了营销学中的尾数定价法，直接说落地一楼卖一万七就没捡漏感了。

这算二环内？明明在南二环路以南，周边城市界面真的一般。

谈不上精装，但客观说交付标准做得中规中矩，的确是现房了。

送车位没毛病，但8万的软装到底能值多少钱呢？每个人心中都有一杆秤。

姑娘，要不是看你颜值挺高的，下次就把你的抖音号给曝光出来了，以后别这么吹了。

从中介的广告上看，噱头会更大一点，但毕竟是特殊房源，不能完全作为参考范本。

PART 3

图片为实地拍摄

实际上在售房源中，落地一楼分为89平米和110平米，前者单价为17999元，后者单价为16999元。

这个价格到底算不算笋盘呢？因人而异吧，我们能做得就是把小区的现状如实陈述。

小区管理确实不错，外人进出小区不方便，在安保方面还是较为严苛的。

楼栋之间的分布还是比较合理，楼间距够大，一般房源采光影响不大。

但考虑到此次销售的为一楼房源，有必要看下房源前后未来会不会有绿植遮挡采光。

小区内的环境中规中矩，绿植分布和物业管理不错，但是在一个较大社区里，如果有点追求的话，应该添加运动设施，如篮球场，游泳池等。

落地一楼是一个很特殊的房源，在市场上没有参考标准，未来流通性还得靠缘分。

不过，从网签上看，这个楼盘的落地一楼中有多套房源已经网签了，不出意外的话，现在的报价会低于当时的成交价。

当全城中介都在推销这个楼盘时，确实能证明有一定的卖点，大概能吸引对价格和地段都很敏感的刚需。

小结

图片为实地拍摄

或许，凤凰原在这个时间点选择以价换量是正确的打开方式。

南二环之南，没有中介吹得那么好，大致的缺点要了解一下：

周边城市界面较差，在凤凰原北面有寺庙。

无论是离地铁1号线，还是南二环商圈都比较远，步行距离约为1.5公里。

南二环板块，会有特殊的噪音污染，且靠近加油站。

如今南二环板块鱼龙混杂，有已经办证的安置房，有在商品房社区里的安商房，也有纯商的二手房。

要想杀开一条血路，必须做对两件事：对中介够好，降的价格够狠。

中介关系到活动的流量度，价格关系到逼定效果。

从目前来看，国贸在这个问题上似乎处理得相对妥当。

如今在南二环路之南，各种次新房挂在中介门店，纯安置社区单价低到1.4万，纯商品房社区单价也只挂到2.2万左右的单价。

认真屡一下，已经交房的楼盘中，在二手市场上之所以能成交，都是以泪洗面地降价。

并不占优的地段，板块内现在和未来有超大的库存，剩下这些特殊的房源，已经没有更好的选择了。

楼市里有句名言：没有卖不动的房子，只有卖不掉的价格。

当别的板块是以价换量的时候，南二环之南，应该说是以泪换量！