这两天，有网友提到2019年在琅岐买了套别墅，目的在此享受有天有地的度假生活，但是交房后却发现一个问题，入住率奇低，很多人纷纷取消装修计划。

该网友说到，别墅装修开工率很低，尚且可以理解，毕竟装修价格贵，甚至可能等于房价；但是一些高层建筑，内部的空置率也很高，业主装修积极性也不高，这让他有点担心，这么低入住率，未来配套必然不方便，所谓度假生活也无从说起。

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首先马尾楼市成交水平，本来就是五区之末，进入2023年，成交受行情影响更大，每个月的成交套数在100套左右，个别月份的成交爆发，是开发商将未受房源抵押网签，不属于正常市场成交范围。

但是从4月开始，行情更差，从62套跌到36套，腰斩的成交量，成交数量甚至可以屈指可数，不少楼市成交个位数。

如果主力成交区域集中在快安和老城，曾经投资客云集的亭江和琅岐成交基本停滞，一个月卖出3套算多，之前火热行情这些区域，可以卖出好几十套。

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从克而瑞公布数据来看，销冠是马尾银河湾，一个片区老盘，也只是10套，10套就能当销关键，可见成交多么萎靡。

最令人吃惊是外围的琅岐和亭江，居然成交4套，同时价格回调，琅岐回到6600元，亭江回到5600元，基本回到2015年底水准，这个价格才是本地房价正常水平，但是楼市下行，这种价格估计也无人问津，因为谁也不知道，未来还有没接盘侠入场。

从价格来看，马尾在7月降价遍地开花，马尾老城的象屿金地世界江湾降到1.4万以下，但是成交依然是个位数，如果在20121年，这个价格算是合理，但是如今片区刚需购买力愈来愈少，这种价格也无法吸引太多人入场。

卖成现房多日的万科紫台，在7月也受很多人关注，因为周边有积水，让我们重新思考，这种山上房子其实也有很多地方不能接受。如今价格降到1.2万，比2021年片区1.7万价格，跌去甚多，但是山上房子，并不是每个人都能接受。

快安板块，目前主力成交价格跌破2万，价格回调很明显，从以上价量关系变化看，马尾楼盘在以价换量，但是7月收效甚微。

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从总体调整来看，马尾房价是五区第一个回调的区域，在2021年的时候，当老仓山捆绑车位，闽侯捆绑车位，市中心捆绑车位，那时是福州楼市最后成交巅峰，那时候放开落户，所谓宁德人儒帝封江买房等一系列过热行为，那时马尾房价已经开始走下坡路。

因为作为福州外围片区，当放开落户后，增加购买力都流向市区，导致购买力不足。所以马尾楼市行情很早就调整，所以我们看到琅岐房价在2018年是1.5万，2021年是1万，如今是6600元，大概是这么一个走势。

总结起来就是外围不抗跌，一跌就不停，不单是马尾的外围琅岐和亭江，即使马尾传统所谓中心，快安和罗星片区，这两年房价跌的很明显，大部分人买房人都感受到了，甚至一些不买房的人，在聊房都说到，我知道马尾那个地方房子跌的很厉害，行情由此可见一斑。

像琅岐和亭江这种5-6千价位，未来可能开发商都不愿意卖房，因为算上地价建设成本，这种销售单价基本处于成本价格边缘，而且买房人还不愿意，所以回到开头，那些早期入手的人开始止损了，现在装修下去，就是给装修公司打工，虽然这些外围地区，但是他们装修价格可是与市中心一个价格，价值5-6千的房子，装修成本至少也得再加1-2千，无法提升房子价值属性，对他们来说不装修，还可以省下个十几二十万，对于别墅业主来说，可能不装修，可以省下一套房。