摘要：增收不增利，净利不及2018年水平（欢迎关注闺蜜财经）
撰文|蜜姐
这是@闺蜜财经的第1037篇原创
近期，一家百亿房企天地源发布了2022年报，营收居然逆势上涨了52%。
可能不少蜜友对这家西安房企并不熟悉，其2022“成绩单”公布后，引发舆论关注。
房地产行业这几年的日子都不太好，去年尤甚。
疫情冲击、需求收缩及预期转弱等层层重压之下，房企产市场很“凉快”。
天地源的2022年，似乎与同行逆向而行，不仅营收大增，还将进行分红，拟每10股派发红利1.19元（含税）。
不过，天地源的净利润却在下滑，超百亿营收，净利润仅3.4亿元，同比减少9%左右。这家不一样的房企，到底是虚胖还是成功实现了穿越周期？
01
2022年，房地产行业经历了严峻考验。
国家统计局数据显示，2022年，全国商品房销售面积和销售额分别同比下滑24.3%、26.7%，其中住宅销售额下降28.3%；房地产开发企业到位资金同比下降25.9%。商品房销售规模回到2015-2016年水平。
受行业景气程度及多方因素影响，过去一年，我们不时看到一些知名房企与“自救”、“纾困”等关键词同时出现。
中指研究院数据显示，2022年，全国TOP100 房企累计全口径销售金额同比下滑4成左右；销售额超千亿房企约20家，比2021年减少21家；百亿房企130 家，同比减少28家。
反观天地源发布的2022年业绩，全年实现：
营收首次破百亿，达105.52亿元，同比增长52.01%；
合同销售金额108.04亿元，实现权益合同销售金额91.23亿元；
但净利润不增反降，为3.43亿元，同比下降9.06%；
基本每股收益0.4元，同比下滑9.08%。
02
天地源并非首次逆流而上。
据东方财富网统计的历年财报数据显示，2016—2022年，除2020年曾小幅下滑，总体上是稳步增长，尤其是最近两年。
2021年其营收突破60亿关口，达69亿元；2022年更是成功进入了百亿房企阵营。
图片来源|东方财富网（特此感谢！）
近两年，当不少房企开始收缩规模，甚至变卖项目、资产之际，天地源依然在扩张。
2022年，其新增房地产土地购置计容建筑面积 25.06 万平米，权益新增房地产土地购置计容建筑面积25.06万平米。
不过，相比2021年的数据，天地源去年无论是新增房地产土地购置面积，还是新开工面积等均出现了不同程度的下滑，其业绩未来是否还能持续增长，暂时要打个问号。
具体表现在如下几方面：
1、2021年，其新增房地产土地购置计容建筑面积77.74万平方米，2022年减少了55.68万平方米，同比减少68%；
2、2021年，其权益新增房地产土地购置计容建筑面积47.26万平方米，2022年减少47%；
3、2021年，其新开工面积120.73万平方米，2022年减少56.1万平方米，同比下滑46%；
4、2021年，其施工（在建）面积395.57万平方米，2022年减少27.31万平方米，小幅下滑7%。
03
天地源的逆势扩张，或与其有个“好爸爸”密不可分。
天地源成立于1992年，2003年重组上市，其实控人是西安高科集团有限公司，属于国有控股上市公司。
2021—2022年，是天地源进入百亿房企的关键时期。
2021年，天地源的资产负债率为88.99%，同比微增1.66%；而流动性方面，流动比率和速动比率分别下滑了17%和20%；现金利息保障倍数更是下滑近62%。
在房企产行业去杠杆、降负债的大背景之下，天地源反而在牺牲流动性，继续扩大负债。
2022年，天地源的资产负债率微降1.92%，依然高达87.28%。
不过，其融资能力强，2022年融资到账95.8亿元，全年解除受限资金92.49亿元。
截至2022年底，天地源的负债总额为351.8亿元，融资总额129.1亿元。2022年，其整体平均融资成本7.49%，处于行业中间水平。
同时，天地源为下属公司提供担保的额度也在持续增加。
财报披露，2021年，其对子公司担保余额合计72.87亿元；担保总额74.3亿元，占公司净资产的比例163.49%。
2022年，其对子公司担保余额合计71.85亿元，担保总额79.18亿元，占公司净资产的比例180.45%。
而今年3月10日，天地源发布董事会审议通过的《关于对下属公司担保的议案》称，未来12个月内，在新增不超过 150 亿元的额度范围内，为公司下属公司提供担保。
其中：资产负债率 70%以上控股子公司全年预计发生担保总额为140亿元；资产负债率低于 70%控股子公司全年预计发生担保总额为5亿元；参股公司全年预计发生担保总额为5亿元。
04
天地源的逆势扩张背后，其业绩支撑几乎都靠房地产业务，尤其倚重西安本地市场。
尽管天地源称集地产开发、地产运营、智慧服务、金融服务等于一体，但其营收绝大部分仍依赖于房地产业。
2022年，其房企产业的营收为103.1亿元，占总营收的97.7%；其中西安地区的营收69.5亿元，占总营收的65.9%。
此外，其他地区的营收贡献均为超过9亿元，营收较多的地区有：榆林8.5亿元、珠海7.7亿元、咸阳6.4亿元、重庆4.8亿元、天津2.6亿元、泰州2.4亿元。
值得注意的是，2022年天地源的毛利率为25.75%，同比微增1.78%，好于行业平均水平，但净利润却不增反降，仅为3.43亿元。
3月11日，天地源发公告，拟计提各类资产减值准备合计13,570.23万元，减少本期减少但这并非是天地源首次出现增收不增利的情况。
2018年，天地源的为52.67亿元，仅为2022年营收的一半左右，但净利润为4.2亿元，比2022年的营收还多了近8千万。
2019—2020年，天地源的营收持续增长，净利润却并非如此，分别为：4.24亿元、3.29亿元、3.77亿元和3.43亿元。
图片来源|东方财富网（特此感谢！）
逆势扩张从来都不易，尤其是房企产行业。
无论是房企还是个人，都会在短暂享受账面财富大增的快感之后，面临如何实现业绩、利润的稳定增长，以及解决债务压力的问题。
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