在政策、情绪的烘托下，刚刚过去的这个国庆黄金周，西安不仅新房市场极为火爆，二手房市场上也迎来了两个关注度极高的项目其二手房的首次成交。

一个是位于丝路软件城的苏宁雲著、另一个则是位于高新CID的新希望·锦麟天玺。

不过，虽然这两个小区二手房开始成交了，但从成交价来看二手房的行情却远远不及预期！

为何关注度高？

这两个小区的二手房成交情况之所以关注度高是因为：

苏宁云著是丝路软件城三环外（原软件新城）首个入市销售的商品房项目，因此当时在2019年新房价格也比较划算，精装均价在1.67万/㎡，并且还有大量100㎡出头的稀缺小户型产品。

相比于如今丝路软件城新房动辄143㎡起步、2.6—3万/㎡的高上车门槛，苏宁云著无疑成为了许多预算有限，但想要在软件新城置业的购房者宝贵的机会。

并且，二手房不仅能立买立住，还有着不错的学区加持。

因此，在两个月前，苏宁云著首批房产证下来后我们就写了一篇关于苏宁云著二手房即将会上架的稿子，截至目前阅读量已经高达2.5万+，也证明了大家对于这个项目二手房的关注。

而新希望·锦麟天玺虽然不是高新CID首个入市的项目，中海寰宇天下、紫薇华发CID中央首府都是在其之前就已入市，但可以说新希望·锦麟天玺却是高新CID品质内卷时代的真正开启者！

在新希望·锦麟天玺没有入市之前，高新CID的楼盘并没有下沉式会所这一配套之说、并且建筑立面也依然是以真石漆为主。

而新希望·锦麟天玺则是区域内首个配建下沉式会所的楼盘，大面积玻璃的公建化立面美学同样也是新希望·锦麟天玺率先带来的。

新希望·锦麟天玺入市之后，下沉式会所和公建化立面已经基本成为了高新CID绝大多数项目的标配。

2021年入市的新希望·锦麟天玺就算与高新CID这一两年新入市的高端盘相比，品质也依然不输。

并且由于入市相对较早，新希望·锦麟天玺在二手房价格上也有一定的优势。

苏宁云著108㎡、成交价1.98万/㎡

苏宁云著在国庆节期间成交的首套二手房是一套位于10层、建面约108㎡的三室户型，成交总价在214万、成交单价1.98万/㎡，包含增值税。

而从贝壳平台挂出的同户型房源的价格来看，两套已入住过的房源，挂牌价在22751元/㎡、21840元/㎡。

另外还有两套保持开发商交付后状态，没有入住过的房源挂牌价则在24608元/㎡、21242元/㎡。

从成交价来看，这套建面约108㎡户型的成交价和同户型其它二手房挂牌价相比，有一定的差价优势。

当然，其它房源的挂牌价也不会是最终的成交价，肯定都会有下调的空间，所以108㎡的户型，成交价基本就在2万/㎡左右，如果有顶层的房源可能挂牌价还能低一些。

当时苏宁云著的新房售价在1.76万/㎡左右，但那两年房贷利率也处于高位，算上这五年的利息、资金成本，苏宁云著这套成交的108㎡小户型房源只能算是保住了本。

以目前的行情来看，小户型房东大概能保住本，但对于苏宁云著143㎡以上大户型的房东来说可能会面临着亏本出售，尤其是143㎡这个面积的户型，目前苏宁云著这个户型的挂牌价在2.37万/㎡。

其一：整个丝路软件城新房市场中143㎡户型是供应量最大的产品，除了保利天瓒、中铁建西派棠樾、国樾外，基本都有这个面积的产品，竞争可谓十分激烈，显然在品质层面苏宁云著无法跟后面入市的这些楼盘比。

而待一两年后区域内的多个新小区交付流入二手房市场时，苏宁云著的大户型将更难脱手。

其二：苏宁云著小区总户数近2千户，业主们很难能共同“抱团”保卫二手房价格，一定会有着急出手的房东降价抛售，所以，如果不自住建议投资大户型的房东尽早出手。

如果持有的是小户型的房东不着急用钱没必要着急抛售，毕竟101、108㎡产品在整个区域具有一定的稀缺性，且还有不错的学区，谁稀缺谁就更具有价值。

新希望127㎡，成交价约1.8万/㎡

新希望·锦麟天玺首套二手房是在国庆收假后的第二天成交。

是一套建面约127㎡的顶层房源，总价在247万，由于不满二业主包税，所以最终成交单价大约在1.8万/㎡出头。

而目前新希望·锦麟天玺同户型二手房挂牌价，有一套低楼层的挂牌价在1.88万元/㎡、总价239万，另外还有3套中高楼层的房源挂牌价在2.64万元/㎡—2.79万元/㎡，总价在335万—350万。

当时，新希望·锦麟天玺新房阶段的销售价格，大面积户型新房的精装均价在2.7万元/㎡、小面积户型精装价格在2.2—2.4万元/㎡，顶楼买入价大约在1.8—1.9万元/㎡。

所以从价格上来看，新希望·锦麟天玺首套成交的这套房源，房东不仅没有赚，加上税费、利息、资金成本等，显然还亏了大约3、40万。