在福州楼市版图里，广义的老仓山指南台岛东面，向南也可包括到南三环以及三江口板块。

狭义的老仓山，在本地人眼里，是仓山比较核心的地段，基本是指二环内，就近几年的楼市里，有供应新房的片区为三叉街和白湖亭。

三叉街是老仓山的核心地段，路网四通八达，还有地铁1号线加持，城市界面以及配套相对比较成熟。

三叉街对比白湖亭片区，虽然只有一个地铁站的距离，但对于本地人来说，在地段的选择上会更倾向于三叉街。

曾经在三叉街的新房市场上，也有四大金刚的传说，这是早于白湖亭片区的北园四大金刚。

前言

图片为实地拍摄

在三叉街片区，曾经有四个新盘，但因为上市时间略有不同，相互之间的竞争并没有北园四大金刚来得激烈。

这里的四个楼盘为云樾东升，滨海首府，则徐道壹号，中骏世界城。

其实配建安置房的社区主要是滨海首府，其商品房地块也有3栋安置房，剩下两个地块茗首阁和首琦居。

则徐道壹号A地块为纯商品房，分别是130和143㎡，B地块有3栋安置房。

云樾东升真正的纯商地块很小，只规划了216户，除了个别楼栋一楼为108户型外，主力户型为125平米及以上的小高层和叠拼。

中骏世界城地块比较大，之前销售的璟悦一期，二期产品也是纯商地块，户型从95-143平米，临近自身的综合体中骏世界城。

PART 1

图片为实地拍摄

云樾东升可谓是命途多舛！

这个悲伤逆流成河的故事可以追溯到7年前，那一年楼市很热，土地市场更热。

宗地2016-12号东升新城地块，该地块吸引了中海，福晟，融信，融侨四家争夺异常激烈！

最终经过67轮竞价福晟集团以17.8亿元竞得该地块，楼面价为16773元/㎡，由于有竞配建，这个地块的实际楼面价为33704元每平米。

2019年去这个楼盘踩盘时，置业顾问曾信誓旦旦保证楼盘不会有问题，老板还进了本地的富豪版，身价很高，且对这个项目极为重视。

从接待上看，确实会比一般的售楼部高很多，进门的保安高大威猛，前台小姐姐身材高挑，颜值也很高，连接待宾客的饮料和食物也比较高端。

福晟当初想把云樾系列打造成高端系列，确实也下了不少血本，比如售楼部选择在三叉街的“红楼”内，这种对比那些城市展厅的租金会高很多。

可以看出，在福晟早期的规划中，确实是下血本了，或许他们想在自己的发源地打造出标杆性楼盘吧！

PART 2

图片为实地拍摄

福晟云樾东升的小高层产品在2019年9月开盘的时候，网签均价为32506元每平米。

那么在2019年后三叉街的新盘入市，你知道正常楼层最低的新房价格是多少吗？

如果按照常规逻辑来看的话，一般会看一下带安置房的楼盘，如滨海首府，但这个楼盘当初也卖到2.9万。

则徐道一号的B地块（含安置房）也卖到3.2万左右，疯狂打折后的中骏世界城价格中位数也为2.7万。

2.4万的单价，能买三叉街纯商楼盘的叠拼，你敢搏一搏吗？

在去年售楼部外，挂着醒目的广告，177平米的叠拼总价425万，算下来单价为2.4万。

叠拼就分为上中下三种，一般下叠比上叠贵，上叠比中叠贵，即使这样，三叉街中叠的叠拼只卖2.4万，也很诱人啊！

别说普通购房者，当时认识的几个业内人士都心动了，你觉得他们会不知道风险系数吗？

只不过该楼盘到现在为止还未交房。

PART 3

图片为实地拍摄

当初喊出2.4万单价买三叉街叠拼时，楼盘已经进入收尾阶段了，论正常工期的话，不用等那么久，等千疮百孔的福晟，总有太多的问题。

小高层业主在购房时，商家说6栋小高层在将于2021年年底交房。

其实2020年前后，福晟早已经不堪重负了，当楼市的寒冬来临时，云樾东升无奈停工。

随后，世茂和福晟也短暂牵手过，世茂开始负责了这个楼盘的后续建设，只是蜜月太短暂，他们未能走到最后。

对于购房者来说，他们最难接受的是，已经超过正常交房时间一年多了，现在还无法入住，是莫大的悲哀。

对于小高层的业主，3.2万的单价买在这里，并非是捡漏价，却要和捡漏者承担一样的风险。

我们再次去小区外围看了一趟，实事求是地说，离交房就差临门一脚了。

只不过，此前的福晟云樾东升，福晟只有10%的股份了，深圳方盈瑞富投资管理呵呵企业占比90%。

图片来源于业主

不过与福晟在卖房时，信誓旦旦承诺的高配，如今也面临着降标减配了。

景观面积: 14996 平米优化前景观限额单方成本约 700元 每平米，原景观方案单方成本为682元 每平米，优化后目标单方成本约 450 元 每平米。

不含室外雨污管综及验收后整改费用，此次优化预估降低造价总金额为 348 7万元。

业主还有选择吗？不知道有多少业主感觉到憋屈，只不过现在的楼盘今非昔比了！

根据业内人士透露，现在交房前还需要通过土拍时配建的幼儿园验收。

高价买入的业主或许有太多的无奈，眼看着后面开发的楼盘都逐渐交房了，自己买的房子，都到这份上了还不能入住。

地王后遗症的阴影不应该让购房者来买单吧！

小结

图片为实地拍摄

在1998年取消福利分房后，正式进入商品房时代，楼市迎来了东风，闽系房企迅猛崛起，跑马圈地是闽系房企的主旋律。

只要土拍市场上有闽系房企的身影，都会让其他开发商不寒而栗，好地块都拱手相让。

在福州土地市场上，闽系房企是唱主角的，若要说狠劲，并非是第一梯队的几个房企，而是处于第二梯队的一个福州本土房企。

福晟集团创立于2004年，主要是开发房地产为主，成立了一支拿地飞虎队，在全国各地攻城略地，凭借着高杠杆高周转，闯出了名堂。

福晟在前几年的激进也是出了名的，只要标的不大，都有机会创造新的地王，比如2017年，在福州火车南站拿地，楼面价高达20880元每平米，创下了板块地王纪录。

在口罩事件还未开始前，福晟已经步履维艰了！

房地产是一个需要高周转的行业，如果加杠杆拿地，那就意味着要快速卖掉手中的房子。

但是，在楼市的寒冬期里，大部分的房企都经不起考验，擅长加杠杆的房企成了别人的前车之鉴。

福晟，成也杠杆，败也杠杆！