今天，市区4套热门房源进入阿里平台拍卖，最后成交了3套房源，有1套房源流拍，成交情况还算不错。

两套叠墅产品，一套低价成交，一套流拍。其中位于飞霞北路的宸央东边套下叠产品，比去年同小区西边套下叠产品的价格，更是便宜了25万，相当于当初房开开盘价的41折，让人大跌眼镜。

位于鹿城飞霞北路与垟儿路交汇处东面的宸央，定位为高端住宅小区，距离欧洲城、公园路街区较近，周边底商繁多，生活便利性不错。但小区周边软环境较差，知名度也较低。

宸央实景图

这次拍卖的是下叠产品，产品较为稀缺，居住舒适度高，有绿地花园，但绿地为公共绿地，需与其他业主进行协商。

最后成交单价才2字头，相当于当年开盘价的41折，性价比很高，比上次拍卖的7幢102室西边套下叠房源还要便宜约25万（相关链接：《跌惨了！今天，一批房子价格跌到怀疑人生！》），与周边高层商品房的单价差不多，适合对居住体验有要求，喜欢老城氛围，但对小区环境又不太敏感的客群。

另一套叠墅产品在铂翠园（推广名：温州万象天地），位于瓯海瓯越大道与南湖路交汇处西面约300米处，该小区是高低配的商品房小区，有高层、洋房（7F）、叠墅产品，部分高层产品拥有开阔的东侧湿地以及西侧塘河公园视野。

铂翠园实景图

本次拍卖的是下叠产品，没有景观视野，但产品得房率高，有花园、有地下室，自住舒适度较高。并且该小区距离万象城、万邦中心较近，周边商业、生活配套较为丰富，这在南湖片区是少见的。

不过该房源是毛坯状态，起拍价不低，基本持平市场价，加上装修的钱，总价至少要800万了。按以前的市场环境，倒还有机会，毕竟叠墅产品较为稀缺。

只可惜现在容积率1.0出头的合院产品密集上市，800万+的预算足够买合院产品了，而且大多是不同房企开发的项目，各有各的特色，可选择空间也很大。

再结合老城区宸央下叠的成交价来看，瓯海铂翠园这套房源性价比不高，不打骨折难以成交，流拍也在意料之中。

今天，还有成交的新湖小区，位于鹿城人民西路与杏花路交汇处南面（水心小学新村校区西面），这是个楼梯房老小区，距离九山湖、蝉街、水心住宅区较近，生活便利性不错，但学区价值不高。今天这套房源成交不高，低于市场价，性价比不错。

康城1组团位于鹿城翠微大道与康城路交汇处西面，挨着翠微大道北侧隧道口，本次拍卖的12幢为该小区北侧的沿路楼幢，距离隧道口较远，又是04室，受噪音及灰尘等影响较小。周边生活配套丰富，人气充足，居住舒适度不错，软环境一般。最终成交价也低于市场价，有性价比。

下面一起来看下部分热门房源的具体情况！

（法拍市场是二手房市场的的局部缩影，与常规二手房市场存在较大的差异，并不能代表整体二手房市场，仅供参考。）

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宸央居7幢101室

宸央居7幢101室，建面约202.06㎡，起拍价约472万元，吸引了5人报名，有454人次设置提醒，14332次围观。

最后经过9轮竞价，以总价约480万元成交，单价约2.38万元/㎡。

宸央居（推广名：大发奥园·宸央）位于鹿城区飞霞北路与垟儿路交汇处东面（电信大楼北面）。

区位图

该小区西侧邻近中山公园、公园路街区，东侧为欧洲城，实打实的老城区核心位置，较为热闹，生活便利性高，区位条件优秀。但小区外围形象较差，北面的垟儿路为小路，东侧还有落地房，至今未拆。

学区为瓦市小学中山校区+温州第十四中，溢价能力不强。

本次拍卖的房源位于7幢101室，该房源已腾空，内部附带简单精装修。7幢北面为小路，存在噪音等问题；这套是下叠房源，建面约201㎡，赠送4个停车位以及约80㎡绿地，1楼绿地实际是公共绿地，需要业主自行隔离，有风险。

该房产交易中产生的双方税费由买受人先行垫付，垫付后凭票据，再向法院申请退还原权利人部分税费；可能欠缴水电、物业管理费、公共能耗费等由买受人自行承担。

2019年12月开盘时，7幢101室开盘毛坯备案总价约1262万，开盘普惠92折。

有趣的是，该房源在2020年6月调整过价格，备案价格上涨，折扣却变大了。

最后2020年6月，7幢102室备案总价约为1267万，普惠9折，装标为1000元/㎡，折后含装总价约1160.7万，含装单价约5.75万元/㎡。这次成交价相当于3年多前的开盘价的41折。

去年年底，宸央的叠墅曾推出7折+0首付的惊人优惠。

目前宸央居叠墅房源非常稀少，安居客及贝壳平台暂无房源挂牌。

今年1月曾拍卖过7幢102室，成交总价505万元，成交单价约2.5万元/㎡。

对比市场价，今天这套房源性价比很高，基本持平接近周边高层商品房的市场价，比同幢的西边套房源还便宜了25万。

宸央的核心卖点在于老城区+叠墅产品，但老城区给宸央带来的助力不多，项目交付后品质也不出彩，又叠加了市场突然密集供应的容积率1.0出头的低密地块，导致宸央的认可度并不高，市场声音也比较少。

所以这套房源适合对居住体验有要求，喜欢老城氛围，但对小区环境、品质又不太敏感的客群。

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铂翠园1幢105室带三个车位

铂翠园1幢105室带三个车位（推广名华润·温州万象天地）建面约180.76㎡，起拍价约750万元，单价约4.15万元/㎡，

成交后还需向阿里拍卖平台支付1% 的平台软件服务费以及1%的佣金，实际起拍价（税费由买方承担）约765万元，单价约4.23万元/㎡。

最终无人报名而流拍。

铂翠园，位于瓯海区梧三路与南湖路交汇处东面。

温州万象天地（备案名：铂翠园）开盘于2018年1月，共计503套房源，其中3、6、10、13幢为洋房（7F），面积段约141㎡；2、12、15、16幢为高层（29-33F），面积段约129、130、143㎡；1、4、5、7、8、9、11、14幢为叠墅（5F），下叠约180㎡，上叠约175㎡。

其中洋房开盘毛坯售价约2.8-3.1万元/㎡，高层开盘毛坯均价在2.4万元/㎡左右，叠墅开盘毛坯售价约3.3-3.7万元/㎡，装标：1000元/㎡、1700元/㎡、3000元/㎡、3500元/㎡。

该小区开盘情况一般，后续销售情况良好。最终该小区于2020年9月底交付投入使用。

本次拍卖的房源位于7幢105室，下叠房源，有花园，有地下室，得房率较高。

南面为安置房万象华庭，总高30余层，采光受到一定遮挡。

房源内部已腾空，附带简单装修。该房产交易中产生的税费由买方承担；

该房产存在抵押，抵押金额340万，卖家承诺成交之日起15天内解押；

拍卖成交后物业费、水电费、燃气费等欠费由卖方结清，房产名下户籍也在30天内迁出。

实景图（左右滑动查看更多）

2018年5月开盘时，该房源毛坯备案价约618万元，开盘94折后毛坯总价约581万元，装标以1000元/㎡计，含装总价约600万元。

假设三个车位按60万计算，这次的起拍价比当初的开盘价高出约90万元。

2021年7月，铂翠园1幢106室成交总价726万元，成交单价约4.02万元/㎡。

目前，铂翠园180㎡下叠房源整体报价约4.1-4.5万元/㎡，大多为毛坯或简单装修。

对比市场价，今天这套学区房源居住舒适度较高，有花园，有地下室，距离商业及生活配套较近，生活便利性不错，但起拍价较高，与市场价的差距不大，与2021年的市场价较为接近，性价比偏低。

近年来集中上市的合院产品，冲击了高总价房源的市场，这套房源加上装修费用，肯定超过800万。而800万+预算现在也能买合院了，合院产品实际居住舒适度要比叠墅高不少，有天、有地、有花园、有地下室，而且多是纯粹的低密小区，不是高低配小区。

对比而言，今天这套叠墅产品的价格过于乐观了，以当下的市场，若想成交，大概率是要打骨折才行。或者建议等到市场消化完这批容积率1.0的低密产品+市场有所好转后，再以这个价格亮相。