小市区的土地市场这两年冷静得出奇，一边不怎么供地，一边不怎么拿地。有少数几块地成交，也就让少数房企拣了些漏。这段长达两年的土地市场低迷期，也如枷锁一样深深束缚着新房市场。

今年伊始，全市的土地市场便上演轮轴转的现象。土拍的热从东海，传到了赣榆——地价与溢价齐飞，价格与成交一色。就在我们讨论土地市场的这种亢奋状态，会不会延续到小市区时，南小区地块终于横空出世。

3家大牌购物中心、充足的烟火气、一个更加向上的海宁中学、庞大的消费需求，这就是现在的南小区板块。这次挂牌的南小区地块，与苏宁、利群和吾悦广场均不超过2公里，处于这些购物中心组成的包围圈中。不出意外的话，在不久的将来，北面还有一宗地商业地块与它相望。

这种被一群板块内，优质城市资源围得团团转的感觉，就发生在南小区地块身上。久旱逢甘霖，目前紧盯这块地的除了本土房企，也不乏诸多品牌外企，全部在摩拳擦掌、跃跃欲试。

先按照市场逻辑，简述下这块地。

1、断供4年

这是一场等了4年的土拍。

南小区地块周边最近一次拍地，是2016年4月的老车管所地块。当时，祥生、平高和城建集团这三家企业参与竞拍。最后被祥生以楼面价1918元/㎡，溢价率20%竞得，也就是现在的祥生苍梧春晓项目。祥生苍梧春晓占地154亩，总共18幢住宅楼，至今已全部售完。

2、纯住宅用地

根据今年出的供地计划，南小区地块是主城区为数不多的纯住宅地块之一。

其实这块地北面是一宗占地约10亩的商业地块。本来呢，我还以为这两块地会打包一起出让。这样一来，说不定可以引进一个较为不错的商业。那么，分割出让有什么好处呢？溢价率上来了，收入也高了，有了“锚定”后续再出让的地块也能卖个好价钱。其实站在中立的立场，市场也好，城市也罢，都亟需这个强心剂。

3、起拍价低

该宗地以小高层为主，起拍楼面价4311元/㎡。

比年初师专二附小隔壁地块的起拍楼面价，仅高出145元/㎡，而南小区地块价值是远远高出师专二附小隔壁地块。另外周边以90年代多的老旧小区为主，次新二手房是祥生苍梧春晓和宏容置地广场（高层成交均价是11000-12000元/㎡）。参照二手房，该地块也有较大的利润空间。

现在地产商们拿地的热情非常高，再加上南小区地块周边实在“断粮”太久，这宗地块拍到高溢价极大概率事件，只看最终的成交价会拼到多少。但无论如何，这宗地块都会是主城区板块接下来，重塑新房价格体系的一个起点。

现在的南小区板块，是完全不缺购房需求的，只是缺房子，尤其是好房子。

这当然是南小区地块甚至是主城区N年来，一直没有新楼盘上线的副作用，导致整个板块都没能跟上这一轮产品迭代的潮流（一笔雕凿的祥生苍梧春晓就不提了）。比如它完美错过了楼市从毛坯到精装的过渡期，甚至都没能经历到那种剧烈的阵痛感，以至于到目前为止，板块内都还没有一个精装的楼盘。

这次出让的南小区地块，从地块本身的硬件来看，不得不说是有做标杆楼盘的气质的——城市资源都在身边，地块规模还不错，区域内有大量改善需求。不过更重要的，还得看最后会由谁来开发这块地。而事实上，这份能让人在产品上有安全感的开发商名单，非常短。

每个板块都需要有“1号作品”，来真正点亮区域的价值。这宗南小区地块，会是在楼盘产品力上缺席多年的主城区，点亮自己的机会。

主城区等这一把火，也等得太久了。

最后提个醒，今天刷频朋友圈关于契税的消息，大家莫慌~

契税本来就是这个规定，但具体税率都是由地方决定减免还是免征。如果真的想“扼杀”房地产，还不如在个税和增值税上动刀呢。一般来讲，相关行业的从业者纷纷转发同一条消息，大概率都是为了打破购房者的心理预期，让你着急。