昨天一个粉丝朋友向我抱怨，他几年前三百多万买的房，现在挂240万都卖不出去，房价跌去三分之一，每月还要为房贷发愁，悔不当初。

而他去美国发展的同学，买房时间和他差不多，房子到现在已经升值了三成，让他只有羡慕嫉妒恨。

其实，他大可不必如此对比。中国房地产行业起步晚，起点低，大部分城市，大多数时间里，房价都处于上涨的态势，这就让消费者从未有过应对房价下跌的经验。

朋友的房子跌去三分之一，看上去很多，其实和美国人曾经历过的房价垮塌，还真算不了什么。

您可能会说笔者又拿次贷危机、底特律鬼城这些老生常谈的事情来说事儿，为什么不说说房价不断上涨的最近几年？

那咱就说说这几年。

如果在美国一个州的最大城市，人口三十多万，城中CBD核心位置，一栋三十多层，建筑面积六万多平米，包含着商场、写字楼和一百多套公寓住宅的项目，您觉得值多少钱？

这个项目位于美国密苏里州的圣路易斯市。十年前这个项目价值四亿多美元，由当时的开发商和十几个投资公司共同持有。如今，在最近的一次公开拍卖中以320万美元的价格流拍。

也就是说这栋楼十年间房价下跌了至少98%，不幸买了公寓的房东们，房子白送都没人接盘，因为要缴房产税和物管费。与它相比，朋友那只跌去三分之一价格的房子又算啥？

而且这项目还不是烂尾盘，五年前梅西百货还在下面营业，写字楼里有几十家公司经营，公寓住宅也一直有二手交易，那这房价是怎么崩的呢？

而且这项目还不是个案，圣路易斯市类似的房产项目有七八个，平均房价已经腰斩。

其中原因并不复杂。一是城市治安混乱，犯罪率飙升，这当然与风起云涌的零元购有关，这直接造成大量零售商关门闭店。

二是城市缺乏核心产业支撑。密西西比州本就是美国最穷的州之一，又以农业为产业支柱，搞了多年的转型，往高新技术方面肯定不行，只有利用低端人力优势发展传统制造业。结果赶上美国政府围堵中国，农产品出口大幅下降，制造业因为工资通胀反而不升反降，几乎处于经济崩盘边缘，大量企业破产、外迁，自然房屋需求跟着下降。

第三是自然灾害频繁。密西西比州的洪水、暴雨、龙卷风闻名于世，比灾害更可怕的是美式的基建效率，修复的还没有遭灾的多，城市日益破败。您想，连保险公司都放弃了房屋险的地方，又有多少人敢投资买房呢？

全美犯罪率排行榜，圣路易斯市成为罪恶之城

第四，就是种族矛盾的激化。密西西比州是全美最集中的非裔聚居区之一，自从弗洛伊德被跪死，密西西比的种族冲突就没停过，当然在那里被歧视对待的不是非裔，而是相对富裕的白人，这就直接造成有钱人外迁，本地经济凋零。

从圣路易斯市房地产的衰败，我们不难看出，影响房价的和房子本身没多大关系，反而和社会治安，经济就业，城市治理息息相关。

房价的短期波动可能是经济大环境的影响，但如果只跌不涨，一溃千里则是社会问题的集中体现。从这个角度分析，笔者倒是觉得被房价折磨的粉丝朋友，大可不必过度焦虑。不同时间周期，不同城市，甚至同一个城市的不同区域，房价的走向也会完全不同。

如果粉丝朋友的房子，没有处在社会治安形同虚设，自然灾害频繁，财富阶层外迁，经济全面凋零，还阶层矛盾激化的地方，那就不用担心不动产会跌到谷底，短期价格波动会有，长期下滑的可能性不大，毕竟在中国会出现一个圣路易斯式的城市吗？