小雪节气已到，在古人的思维里，是一年中修复自我的最佳时节。

从开发商的商业逻辑上看，也要提前做好年前回笼资金的准备，毕竟天微寒，未大寒，还是有人出来看房的。

从中介的朋友圈看，好像很多开发商都在做特价，但这些特价是真是假呢？

客观说，有的楼盘确实有一定幅度的降价，但也有一些特价房更像是噱头。

如果穿越多年的周期，去看一些陈年老盘是不是真的降价，可能会更有说服力，至少不会被一系列的广告节奏给带跑偏。

前言

图片来源于中介朋友圈

这几天，看到中介疯狂刷屏建总领筑这个楼盘，表面上看，似乎比周边在售的几个期房都更有性价比。

以12号楼这个六楼房源为例，81平米总价约为198万，单价大概是2.44万。

这个楼盘附近一公里内在售的三个楼盘，目前带装修的小高层均价约为2.8万元左右，毛坯的小高层单价约为2.6万。

中介的话术：原来每平米单价在2.7-2.8万之间，如今的均价是2.3万拿下现房，离地铁口400米，二环内的项目，地段优越，项目周边配套齐全。

外行看热闹，内行看门道！

那现在我们抽丝剥茧，来说说这个楼盘的优劣势，看看到底有没有降价，地理位置能处于什么段位，社区品质如何。

PART 1

图片来源于网络

这个楼盘分为南北两个地块，2020年4月开始销售，北地块还有227套房源可售，南地块总户数210套，可售套数为114套。

因为网签可能存在滞后性，这个数值或许会有一些偏差，但基本上能反应出该楼盘的真实情况，有三百多套可售房源。

这个楼盘的备案名为金色康城二区，土地年限只剩下40多年了，不过对于住宅产品来说，以现在的规则来看，并不会有太大的影响。

开盘信息:2020年4月29日开盘

推案:9#楼 (11F/2T4户/落地/44套)10#楼 (11F/2T4户/落地/44套) ，11#楼(10F/2T8户/落地/80套) ;共计168套毛坯交付;

均价:备案均价24500元/m，折后均价24000元/m。

那么，现在得出的结论就是，中介说当时卖到2.8万左右，纯粹是在胡扯，或许他们根本没留意过这个楼盘，毕竟市属国企的盘，大家都不愿意理会。

而现在所谓的特价房，以6楼来看的话，也要2.44万左右的单价，不存在捡漏的可能。

中介声称2.3万的均价也完全是个噱头，三楼算是低楼层了，在特价房里的单价约为2.34万。

这不怪开发商，只是中介为了引流而已，人家根本没说过均价2.3万，对外输出的价格是2.5-2.6万，到了中介那边就变了。

或许他们真的没认真研究过那个地段，也不知道当初的开盘价，或许他们只是想玩个套路。

PART 2

图片为实地拍摄

如果把建总领筑说到白湖亭商圈，比较牵强！

因为白湖亭地处二环内，这边在售楼盘到地铁口是不用等红绿灯，且距离在三五百米左右。

建总领筑南区离白湖亭地铁口约为400多米，这个可以算是地铁房，但要到白湖亭地铁口，必须等红绿灯穿过连江南路，这需要等待时间。

至于北地块，与南地块之间隔着一条内河，步行至地铁口约为780米，只能算是准地铁房。

在老福州人眼里，建总领筑是在连江南路东侧，属于二环之外了，接受度会低于左海望悦，北源云筑，江南尚璟等楼盘。

建总领筑周边的配套相对会薄弱一点，对白湖亭和三叉街的依赖度比较高。

从地缘角度来说，本地人对于建总领筑所处的地段有一定的鄙视链，至少会弱于四大金刚。

在外地人眼中，走到建总领筑那个社区好像进入另外一个世界，不信的话，可以亲自走走。

PART 3

如果单纯说小区品质的话，可以算是中等偏上的水平。

房产销售说这里是中式园林景观！

如果看过一些纯粹中式园林景观社区（如国公馆），就会觉得不能算是中式园林景观，但可以说是融入了一些中式元素。

比如小区门口有一对麒麟，在古人眼中，代表着祥瑞和财运。

小区的绿化会比最近刚交房的很多社区更为讲究，即使南区地块小，也有羽毛球场地，北区地块还有跑道。

小区的缺点是，南地块很小，一共就两栋楼，北地块稍微大一点，但形状不太规则。

刚交房不久，小区有蛮多业主在装修，也证明有一定的人气。

门口的大爷虽然热情，但上了岁数了，也侧面反应出物业整体水平有所欠缺。

但仔细想一下，会发现市属国企没那么多套路！

那些交房但未售罄的楼盘，门口曾经是高大威猛的保安，但完全售罄后，门卫三个大爷加起来牙齿只有七颗。

PART 4

图片为实地拍摄

这个小区有几个重大不利因素，如果没认真看的话，可能会被忽视，而后期入住的时候会影响居住体验感。

建总领筑北区和旁边的高湖小学（仓山区教师进修学校附属第一小学）只有一墙之隔，未来可能会影响到生活。

如今的购房主力群体是90后00后，他们经常熬夜加班导致晚睡，但学校在旁边很难睡到自然醒。

住过学校旁边的居民群体基本都会有这么个体验，当你还在梦乡之中时，铃声，读书声会影响到正常休息。

南地块除了社区比较小之外，同样也有类似的不利因素，因为靠近幼儿园，也可能对晚睡族造成一定影响。

图片为实地拍摄

还有一点不利因素可能在冬天的时候的感知会比较小，但夏天影响比较大。

在建总领筑南区和北区之间有一条内河，如果河道没有打理好，在夏天的时候容易冒出比较大的异味，也容易滋生蚊虫。

而福州的夏天是比较长的，如果在水位比较低的时候，这种缺点可能就会被放大。

还有一点，就是从画面中可以感知到，未来几年小区周边还处于拆建之中，也避免不了噪音和粉尘污染。

小结

图片为实地拍摄

从小区门口可以感觉到特有的城中村的气息，与白湖亭万达周边的商业圈对比有天壤之别。

周边那么多民房，从现在来看，居住着很多外来人口，流动性大，环境相对复杂一些。

从长远看，小区所处的江南CBD板块未来还要大拆大建，或许很多年以后这边的配套会有所改善，但至少未来几年，可能会受到大拆大建的干扰。

总体来说，现房卖到2.5万左右的单价入手这个楼盘的话，不是意味着占便宜了，只是正常的市场行情价。

不过，对于市属国企来说，开分销或许是他们的无奈之举，要不然这个楼盘根本就没有热度，甚至很多人没听过这个楼盘。

经过几许细思量，开发商最终抹干眼泪，咬牙坐下这个决定吧，这也从侧面证明了该楼盘的销售有较大的困难。

最后，要强调的一点，就是这个楼盘会适合一些要现房的群体，不过价格上也不见得有多大的优势。

如果有时间等待的话，完全可以看一下真正白湖亭商圈的期房，他们的产品力也不弱。