深圳在保障房创新方面做的不是最多的，也是最多的之一，不仅种类多，还变化快，特别是最近几年。

近期深圳发布了《深圳市安居型商品房产权管理有关事项处理办法（征求意见稿）》，主要为了明确取得完全产权上市交易补缴价款计算规则。补缴价款=（原市场价格-原购买价格）x50%-税费。其中，原市场价格统一按原购买价格除以70%计算。

按照这个计算方式，这两年购买的人才房十年后转完全商品房，需要补缴原购买价格约20%的价款。

征求意见稿发布后，讨论最多的就是人才房十年后转完全商品房上市的问题，因为深圳在过去两年销售人才房的时候没有明确十年后怎么转商品房上市，当时只说按10年后的规则执行。现在这么快明确，也可能是现在人才房销售不好，很多购房者对这个有疑问，给购房者一个定心丸，不知道这个政策接下来还会不会变。

大部分人认为征求意见稿出来对人才房是巨大利好，尽早完善规则肯定是好事，但是目前人才房也面临很尴尬的境地。

深圳人才房价格是按深圳高峰期周边新房价格约60%定的，过去三年深圳房价下跌约30%-40%，很多开发商新房打八五折依然卖不掉，深圳很多片区商品房价格和人才房价格已经接近了。

南山赤湾去年开盘的人才房深铁熙府，均价约5.94万/㎡，约70㎡两房开盘就卖完了，平均总价约416万，这个价在开盘的时候还有竞争力，现在已经没有竞争力了，南山松坪村三期两房已经跌到400万以下了，南山中心区两房400多万也有很多选择，这个预算甚至可以买到前海小区和学区还非常不错的两房。

光明的人才比较多，均价都在2.7-2.9万/㎡，三房平均总价约250万。目前光明位置还可以的商品房正兆景嘉园，最近89㎡三房成交价也降到约280万。

宝安均价超过3万/㎡和龙华均价超过4万/㎡的人才房就更加不用说了，仔细对比附近二手房成交价，价格都差不多了。

这里面还有人才房和商品房房子本身的差距，大部分人才房楼栋密度更大，梯户比更高，不一样的产品未来价格也存在差距。

现在越来越多的人才房价格接近商品房，甚至对比下来有的人才房整体价格还高于商品房，如果接下来房价继续下行，买了这些人才房的业主会怎么想，他们会怎么办？

如果十年后深圳房价没有在现在的基础上上涨，甚至继续下降，到时候人才房和安居型商品房业主还要再交约20%的价款才能转商品房，他们会怎么想，他们会怎么办？

过去深圳安居型商品房在没有取得完全产权的情况下原则上是可以退的，之前极少人退，是因为深圳房价上涨中安居型商品房有巨大的套利空间，业主没有理由去退。现在的情况不一样了，深圳楼市在下行的环境中，人才房和安居型商品房房业主也要面临亏钱。

事已至此，深圳如果要解决接下来人才房和安居型商品房可能遇到的问题，只有房价企稳回升才行，如果房价不能企稳回升，这些问题早晚会暴露出来。

深圳楼市应该市场归市场，保障归保障。保障类住房只建一种，那就是解决住房困难户的低价廉租房，建的越多越好，保障更多深圳生活的居住困难人群。不要管商品房价多少钱，越高越好，这样卖地就能赚更多的钱，交易就能收更多的税，用卖地的钱和收上来的税建更多廉租房，保障更多住房困难户。比如龙华这一次低价拍出去的地，只卖了50多亿，如果市场好卖100亿肯定没问题，多出来的40多亿，建廉租房可以解决深圳更多住房困难户的住房问题。

保障房种类越多，问题就会越多，保障类价格还和市场价挂钩，动态的市场价在变，保障类很难跟随就会出现很多问题。最终发现各种创新，脱离了解决低收入群体住房的初衷，问题没有解决，还有更多问题出现。