关于房地产，早就传出“已经见底”、“跌无可跌”等等观点，可问题是就算我们再怎么说，也只能算讨论，但如果是中央部门定调，意义就完全不同了。

“当前确实遇到了一些波动，但不仅仅是中国，很多国家也遇到了同样问题。”

“中国房地产市场的情绪和价格都开始呈现正常化趋势，预计房地产市场已经见底。”

这并非是我无中生有，这可是出自央行行长潘功胜的重要表态。

字数太多，我们筛选一下关键词，就是这两个：1、波动；2、见底。

为了让大家理解，这篇文章就重点聊聊这个话题，希望能帮助到大家了解我国楼市和未来走势。

我们先理清思路，回顾过去20年，如果我问你，你认为房价上涨的原因是什么？

你可能会说投资、经济发展、人口红利等等，但是在我看来，这些顶多只是直接原因，而核心原因就只有一个，就是城镇化。

实际上，我认为不管是当下，还是在楼市火热时期，在整个交易过程中，最大的问题其实一直没变，并不是房子够不够多，而是能不能卖得掉。

看看这两份数据就非常直观：

1、《易居研究院》统计，2016年10月全国35个重点城市新房库存去化周期仅为8.9个月，明显低于历史水平；2、到了去年，不仅全国百城新房库存去化周期延长到了18.9个月，其中39个城市去库存周期更是超过两年。

逻辑是这样：去化周期延长就意味着房子确实更难卖，对开发商来说，想维持经营就必须要多卖房，在这样的矛盾下，他们就不得不降价。于是，就会导致房价波动。

其实二手房也是如此，很多人本身纯投资，以后赚不到钱了，只要他们着急出手，就得降价，而有的人并不着急，他们就维持原价慢慢等。

本号解读：

短短20年间，城镇化率年均增长1.4%，这个数字的背后是每年都有近千万人进城，尤其在城镇化初期，民众渴望获得更好的生活条件和着急定居，导致交通、教育、娱乐等资源数量明显不够，短期释放了大量的购房需求，直接炒热了楼市。

说白了，“物以稀为贵”就是这个道理。

还有一个原因就是投资风气盛行，导致商品房更加稀缺，由此开发商就占据了定价主导权，房价当然就上涨了。

然而现在情况完全不同，随着红利减弱，楼市失去了很多的支撑点，逐渐平稳甚至遇冷，又因为烂尾等问题的综合影响，导致民众不敢买房。

在这些综合因素的影响下，我们心里就产生了这种看法：房价波动越来越大。

如果细分到城市，大城市情况稍好一些，官方手段力度太强了，很难大跌，可是中小城市就不同了，无疑房价面临更大的下跌压力。

对此，我认为最多也只是有希望，而且困难重重且过程很艰辛。

本号解读：

核心原因非常简单，就是现如今民众对楼市不太信任，而想要楼市反弹，首先就是有人买房，但是很显然，做到这点很难。

更何况谁愿意冒着风险，为楼市反弹做贡献呢？看看这两点：

第一就是既然需要有人买房才可能反弹，问题是谁愿意率先“入坑”，我们要明白说话很容易，但想做到却有太多的不确定因素。

换个比喻，我们现在都称赞第一个吃螃蟹的人，可前提是螃蟹能吃，如果螃蟹有毒呢？这个风险谁来承担？谁愿意承担？

第二就是到底什么时候才能反弹，我们自己不要忘了，现在都是贷款买房，就算在五六线城市购买一套80万的房子，每个月至少也有近2500元。

如果一年半载反弹不了，这就等于莫名产生了1.5万-3万元的负担，还是那个问题，谁愿意承担？

综合所述：

我认为当下楼市流通的关键并不是房价，而是恢复民众信心，至于如何恢复，还得从开发商角度着手，其实还是解决烂尾问题。

现在给你两个选择：只讨论新房，一套是总价80万的房子，远低于市场价，但是交不了房；另一套是总价120万的房子，只要买就能交房。

让你来选择，你会怎么办？

如果一定买的话，我宁愿选择后者。

文章纯属讨论，不涉及任何指向性观点，不唱衰楼市，不夸不贬！

对此，你怎么看呢？

欢迎友善讨论！