在仓山的东南端，一片荒滩泽地，曾几何时，福州本地人对这片不毛之地知之甚少。

那边曾经有三个楼盘，万科金域滨江，美伦学府雅居，三江城。

万科凭借着自己的名气，还是把房子卖完了，剩下两个楼盘，难以处理，泰禾收之。

但你可知，三江口也曾经辉煌过，在福州的大街小巷能能看到三江口板块的推广，一片蓝色的广告风暴中，很多福州人，才渐渐认识到这个板块。

前言

图片为实地拍摄

一个福州湾，半部三江史！

2017年的时候，正处于福州楼市的峰值，当时的中介还是卖二手房为主，新盘也基本靠楼盘的置业顾问。

但有一个楼盘例外，让很多中介门店前都挂有福州湾的广告，当时还没有庞大的分销市场。

为了卖福州湾这个楼盘，似乎很多房产销售都卧底在其他楼盘的售楼部。

当时我们从滨海橙里出来，就有人递上了“大客户经理”的名片，盛情邀约。

那个时候，板块的分化也没那么严重，或者说在一部分人眼里，三江口未来能成为福州的陆家嘴。

当时的置业顾问挺有深度的，告诉我们，现在福州湾的预约非常火爆，预计要卖到四五万的单价，你们想买，赶紧找关系。

他们手指着远方，画出一栋栋高楼大厦，仿佛福州陆家嘴只是时间问题。

他们的自信显得那么真诚，所有的期望是从那一刻萌芽。

但是，后来由于某个房企的原因，三江口的一切都停留在那宏伟的蓝图中。

后面进入三江口的楼盘，似乎又得从零向一迈进，整个板块都卸下了年少时的轻狂。

PART 1

图片为实地拍摄

三江口由北向南分为樟岚片区，壁头片区，梁厝片区，下洋片区和清富片区。

2021年三江口樟岚片区，除了正荣府外，还有一个对标的楼盘也有极高的姿态。

这就是大东海江山府，单价卖到2.8万左右，还捎上一个车位，这也上过当年的热搜。

当时陪一对小情侣去看这个楼盘，给人的第一感觉是有一定财力的购房群体，如果不信的话，就看看售楼部停的这些豪车：宝马，玛莎拉蒂，讴歌，奥迪等。

现在中介朋友圈江山府的特价房，仅仅两万左右，当然，这些是低楼层房源为主，但2.2万的单价能买到正常楼层了。

这是一个总体量326亩的大盘（含住宅，幼儿园，商业用地），总规划3673户，在经历过高价后，不得不认清现实，以价换量的故事就开始了。

这个楼盘理论上是三好楼盘，但又显得不是那么突出：

划片名校清华附中二部，但该校还没完全证明自己的价值。

临近地铁6号线樟岚站，不过这条地铁真想到市区的话，还需要换乘其他线路。

有大型的商业综合体嘉里商圈，但现在除了节假日似乎也没什么人气。

至于金沙公园，未必是重要配套，不过也能作为加分项，只不过三江口的楼盘几乎都有休闲配套。

如果正常楼层2.2万左右的单价，只能说对比之前买入的业主显得有优越感，但应该不是这个楼盘的价格底线。

PART 2

图片来源于评论区

老粉应该知道，关于三江口写过很多，但还有一些新粉对三江口的认知还停留在自己的思维里，对于整个板块的片区划分还是比较模糊的。

在一篇关于远洋天赋的测评类文章中，有人留言说：这个楼盘卖一万还是很香，比下面三江口的楼盘好点。

远洋天赋处于壁头片区，周边是没有商业和地铁的，是一个三无楼盘，怎么可能比下面三江口（梁厝片区）好点呢？

在它卖高价的时候，比如说2021年夏天，毛坯房卖2.1万单价，没少喷过，但在大降价的时候，尽管开发商有负面舆情，我们还是觉得适合部分二孩家庭的刚需。

这是一个很让人矛盾的楼盘，说品质吧，确实不错，户型也很好，但啥配套都离得较远。

现在看到中介在推销架空二楼的房源时，单价约为1.3万出头，毕竟是低楼层。

对于132平米的户型来说，中低楼层价格也在1.5万左右，带装修的略贵一点。

留言说要是卖一万挺香的，说实话，这不算偏激了，有不太理性的网友留言说三江口只值五千单价。

但后面补充了一句话，说这个楼盘比三江口下面的好，那可能对于刚需板块地铁的重要性没什么概念。

一万单价，非特殊房源肯定买不到，即使落地一楼也要超过这个单价。

整体来说，远洋天赋1.4万的楼面价，现在的售价只是略高于楼面价，确实有以价换量的决心，但真想清库存的话，估计还得再砍自己一刀。

PART 3

图片来源于中介

2021年，星海天宸售楼部刚开放的时候，去那边踩盘，那边置业顾问说双地铁的房子，还用绿城物业，卖两万二差不多。

早先开盘，因为旁边的竞品名气更大一些，这个楼盘的销售并不算好，不过确实卖到两万左右的单价。

如今已经卖到现房了，还有300多套房源未售，约占总房源的三分之一。

无奈之下，也只能挥泪割肉！

1.66万左右的单价能买到十楼的房源，现房比当初买入期房的单价几乎少了5K左右。

图片来源于评论区

当时还没开盘的时候，做了这个楼盘的测评，发现网友真的高估他们了，说是一万八没人要。

当然，如今卖到这个价格，也和目前的楼市行情有一定的关系，但有没有想过，三江口的库存确实比较大呢？

说下优点吧，临近1号线6号线梁厝站，属于正地铁房，绿城物业，周边环境不错，围合式布局，低楼层的采光也不会差。

至于缺点，蛮多的，临近三江口高架桥，能看江的房源，基本也能看到那边的庙宇，这种毛坯交付，离市区较远的房源，想提高入住率需要比较长的时间。

不过，这个价格，对比周边的竞品未必有优势，这个片区可多做对比！

小结

图片为实地拍摄

如果以板块的发展潜力来售，三江口是优于五四北板块的，但目前周边的城市界面较弱，且离主城区也比较远。

除了地缘客户外，能买这边的购房者基本都是对价格比较敏感的群体。

或许，在这种行情下，这些楼盘都顿悟了，明白自己的客群最想要的是价格上的优势。

无奈之下，三江口的楼盘都选择了以价换量！

不过，平心而论，如果想要在年底前冲销量的话，还得继续在价格上做一些刺激。

纵观一些高难度的楼盘，想要快速出货，也是靠降价完成的。

潮水退去后，才知道谁在裸泳！

当三江口恢复了原有的平静，人们终于明白，在短时间内，他们不会看到福州陆家嘴的诞生，最正确的打开方式就是刚需外溢。

当然，也必须明白一点，三江口确实是有预期的，只不过需要很上的时间！