很多人对于“楼市洼地”的理解是“绝对的便宜”。

但实际操作中，也有可能是“相对的贵”。

这两年，连云港楼市最火热的都是那些开疆拓土的板块。在经历了农村到城市的转变后，类似原新海新区、凤凰新城、海州城南这样的区域，房价涨幅远超主城区。那些所谓的洼地在一轮普涨后，被填平。

当连云港城市骨架拉大后，原来郊区的农村变成了城市的一部分，与原有的城区站在现代化城市这一同样的起跑线上。

既然都是城市的一部分，那一定是越核心的位置越好！正因为如此，我们说主城核心区的价值要回归了。

这里先举个例子。

2016年初，不论是同科汇丰国际还是恒润郁洲府、宏荣置地广场等核心主城区，当时的房价整体均价在7500元/㎡。原新海新区楼盘主要聚集在路西，秀逸苏杭东苑、四季金辉、港利锦绣江南等房价在6800元/㎡。

现在呢？显然路西楼盘的均价高于或持平核心主城区房价。

因此，我们可以发现：

1、新区、老区项目之间的价差在逐渐减小。

2、新区在涨，主城企稳，新区和老区的投资成本，已经越来越相近了。

那么，到底是新区高估还是主城区低估？

PS：重点学区房不在本文讨论范围。

通常来说，所谓的板块热度，无非是zf卖地和开发商卖房，交相呼应。

近年来，连云港土地供应主阵地几乎都在新区。持续的土地出让，吸引房企们入驻，提高板块关注度，进而输出更多的房源。

其实，从房企角度，他们十分乐意进驻新区。首先，新区地便宜，概念多。作为新区的拓荒者，房企可以在一张白纸上以最小的成本博取更大的收益。其次，主城区地块往往带有配建要求。主城区人口密度较高，出让的地块往往带有商业、办公等条件。这等于让房企提前“垫付”一部分资金，有些房企们又恰恰玩得“高周转”，当然不接受了。

但是城市扩张总会有极限，新区可供应、卖得上价的土地也越来越少。

怎么办呢？启动棚改。

不论是出于何种目的，轰轰烈烈的棚改在2017年和2018年推进了。

这两年，海州区相继征收了南小区地块、玉龙社区地块、东天池地块、葵花街地块、交通局地块、天然居周边地块和康缘药厂及北侧地块等诸多地块。据路边社消息透露，明年海州区棚改用地将集中挂牌，相关部门也在积极和品牌房企洽谈中。

那么，海州棚改用地出让，将带来何种影响呢？

区域关注度的提高，这点显而易见。

其次就是所谓的“城市更新”。除了土地财政收入、前期天量的征收整理成本，ZF更多会考虑城市形象，招商引资，发展高端服务业。也就说中，这些棚改地块更多地附带配建商业、办公、学校甚至公园等要求，改善周边的城市面貌并完善配套。比如南小区地块，之前相关部门也已经出台了相关规划。我们可以很明显看到增加了公共管理和公共配套用地。

但是，对于房企来说，配建要求越多，隐藏的开发成本越高。最终导致不论楼盘绝对单价多少，棚改地块的土拍“溢价率”都不会很高。

最后，就是房价的结构性上涨。我知道现在说“房价上涨”已经上升到政治不正确的表现了。但事实中，的确有这个“可能”出现。海州区货币化安置棚改是在楼市火爆行情中启动，拆迁成本较高。比如南小区地块补偿标准是12000元/㎡，东天池地块9300元/㎡，外仓街地块9700元/㎡...

征收成本高决定了地价高，最终也会反馈到房价。所以，目前的主城区房价，尤其是核心主城区货币化安置棚改用地周边的楼盘，是存在房价上涨的空间。

另外，不知大家有没有发现，现在市场上真实购买大军以“刚需”、“刚改”为主。总价超过150万的房源，去化相当困难。

当下楼市，越来越受“总价思维”约束。

上轮行情没启动时，大家为什么去买原新海新区？便宜，总价低。

现在呢？

新区们房价不仅涨上来了，房子还越做越大，户型130㎡往上走。反观主城区，越来越多楼盘选择了“跑量户型”即90-130㎡。

购房者从追求单价合理，已经转向总价/功能的可接受。把房间做小，功能做全，相对面积段降低，以牺牲舒适为代价抢主流需求，这种趋势会持续下去。

对于这些购房者，只能“往回买”。什么城市发展，区域高端配套，在人民币面前，都很无力。

所以，在新区和主城区房价差越来越小、购买力回流的背景下，谁才是洼地？

结语：

可能有人注意到，进入2019年，越来越多的大V、自媒体开始说同一句话：回归主城。

为什么？

过去，很多新区派是因为手头预算不多，而主城区负担又太高，所以只能在新区项目里选选。

但随着城市不断扩张，房价的上涨，过去的新区洼地，正在以肉眼可见的速度被快速填平。

房价扁平化了，价差消失了，就没有必要一个劲的死磕新区了。

毕竟，在整个市场回归冷静，投资风口变得扑朔迷离的当下，还是主城区的配套看得见摸得着，还是主城区的变现能力更强，还是主城区的房子更好租。

（本文不构成投资建议，仅代表作者本人观点）