7月底，上海又一批次新房公布
3个17万+/㎡的豪宅项目逐一登场，包括前滩百合园、融创外滩壹号院二期和锦园
就此拉开了下半年的豪宅大戏
来源：网上房地产
这一个月以来，三者的认购都有不错的表现
融创外滩壹号院二期更是延续了“日光盘”的风采
150多号就抢光了所有房源，实现了56.74亿的销售额
一二期加在一起狂卖了156.71亿元，成为今年上海单盘销售额的第二名
大家都知道今年上海的豪宅不愁卖，而且门槛也是水涨船高，总价一路从2000万到3000万再飙升到5000万
壹号院的均价也从一期的16.8万/㎡，上涨到了二期的17.1万/㎡，每平米贵了3000元
结果没想到的是，就连豪宅市场内部也在分化，越贵的比往年越好卖
数据方面同样有佐证
来源：CRIC
据克而瑞统计，今年上半年总价3000万-5000万的高端住宅项目
上海的成交套数为1236套，同比增长达到192.6%，已经很夸张
再来看总价5000万元以上，上海更是成交了308套，同比增长足足有422%
在前10城市里占比接近八成，全国范围内遥遥领先
那么，这些5000万豪宅，各有什么特别之处？都是谁在买？
01
我们盘点了一下，今年上海总价5000万+的豪宅都有谁
先来看套均总价，有5个新盘总价接近或超过5000万，都属于这个级别
数据来源网络，仅供参考
第一个是香港置地启元，联动价为17.8万/㎡，也是截止到8月20日上海高层的最高单价
小区内总计80套房子，从258平起步，到540多平的顶层复式，都成了上海有钱人最追捧的对象
总销售额为44.55亿元，套均达5569万元
对照一房一价表，有50套都在5000万+，占比达到62.5%，更有4套价值过亿，都是一个小目标起步
第二个是融创外滩壹号院
一期204套房源，总销售额99.97亿元；二期110套房源，实现了56.74亿的销售额
两期算下来，314套的套均为4975万元，距离5000万只差了25万
其中，一期有58套、二期有37套，加起来95套的单套定价都在5000万+
据介绍，接下来的三期还将推出560平方米的摘星大宅，项目的整体套均总价有望进一步攀升
第三个是锦园，由新湖、融创、中信在老城厢核心板块联合打造
首开带来33套14层的小高层，主力面积在267到330平，另外还有302平的花园复式别墅和909平的复式大平层
第四个是前滩百合园，不久前推出了最后10套联排，单价约17.12万/㎡，套均在6885万左右，认购当天就卖出了9套
最后一个是长宁的夏都幸福268，项目已于2020年竣工，是准现房状态，欧式经典古堡风格
即便是如此高的门槛，香港置地启元和融创外滩壹号院也被一扫而光
前滩百合园还剩了一套326平方的联排别墅，锦园和夏都幸福268的认筹表现也很不错，接下来将进行正式认购
除此之外，还有部分热门豪宅的超大面积户型，定价也在5000万+
最多的就是新天地的中海顺昌玖里，数了一下，一共有112套房源超过5000万，都是325平的户型，总价从5210万到6903万
据一房一价表整理
以及虹口源717有18套、滨江凯旋门三期和昌平云岸各有9套、宸嘉100·嘉佰道有5套、凯德茂名公馆和龙盛湾上二期各有1套
保利世博天悦一二期各有17套，加起来共34套
还有正在认购中的夏都幸福268，以及刚结束认筹的锦园两个项目，分别有30套和17套的价格超过5000万
具体来看，这些定价能到5000万元级别的新房，地段、大户型和周围配套都是没得说，一顶一的能打
主要集中在黄浦新天地、老西门、陆家嘴滨江和徐汇滨江几大热门板块
还涉及长宁新华路和普陀长风这两个市区内环、内中环板块
中海顺昌玖里效果图
入住中海顺昌玖里的大平层，有机会看到上面这幅景象，同时将历史风貌与浦江繁华尽收眼底
而滨江凯旋门和保利世博天悦则是坐拥一线江景，昌平云岸和龙盛湾上的景观对着苏州河
前滩百合园更绝，此次开盘的10套联排不仅直面江景，内部更是打造了海派法式的低密墅区，包括有山花、拱券、立柱、牛腿等经典法式元素
前滩百合园联排效果图
这些豪宅面积基本都在300平以上，做的三到五房
再乘以17万/㎡的均价，妥妥超出了5000万总价的标准线
夏都幸福268的主力户型为建面约380㎡精装大平层，做到了五房五卫二厅，南北完全通透
每户均享有私密独立电梯厅，和独立的步入式更衣间
夏都幸福268约380平户型示意图
还有的是顶层将两户组合形成的大户型，以及额外送了100多平的露台，把豪宅的尺度感和松弛感拉满
02
再来看，现在上海能够拿出5000万买房的客群，都有谁
之前我们分析过3000万的客群，以滨江凯旋门三期和中海顺昌玖里为例
前者套均超过3314万，后者套均则在3892万左右，两个盘共吸引了1779组客户认购，包含3个公司和6个外国人
其中994组310开头的上海人，占比为55.87%，非310的（外地人+新上海人）合计776组，占比43.62%，两者差距不算太大
而且滨江凯旋门还触发了超高积分，对购房者要求非常苛刻，这也使得绝大部分房源在第一场中就被卖完了
据统计，第一场534组客户中，310上海土著占比的更是高达75％
把目光转向5000万的客群，从已公布摇号名单的4个新盘来看
融创外滩壹号院两期收获了544组，香港置地启元188组，锦园和前滩百合园各21组，合起来共774组有效认购客户
可以说，各个绝对都是实打实的亿万富豪，属于这个城市“老钱”和“新贵”们
这4个盘均未触发积分，对外地人和新上海人友好，满足相关购房条件，有钱就可以买到
774组客户中，整体310开头的上海人合计266组，占比为34.37%
非310的（外地人+新上海人）合计504组，占比达65.12%，快是上海人的两倍了
结合起来可以看到，由于没有积分要求，5000万对比3000万豪宅的客群，上海本地人的比例明显降低
细分到上海的16个区
5000万豪宅这么多的310上海客户中，浦东新区名列榜首
像融创外滩壹号院最受黄浦人的爱好，香港置地启元则更受徐汇人的追捧，认购夏都幸福268的闵行人最多
而前滩百合园的12组上海客户，排第一的竟然是绝版崇明县，达到了4组
浦东客户凭借三个盘的平均发挥，最终总人数超过了黄浦
崇明和静安并列第五位，超强购买力秒杀了一众市区
5000万更为庞大的504组外地客户，一如既往还是浙江人和江苏人充当排头兵
浙江人136组，江苏人120组，加起来就占了半壁江山
不得不感叹，这大概就是上海顶级购买力最全面的画像了
03
今年确实是上海豪宅的井喷之年
抛开亿元起步的风貌别墅不谈
接下来市区还将有多个套均5000万的豪宅项目入市
最受大家关注的莫过于翠湖天地的六期了
超高层项目高达180米，建成后将荣登浦西住宅高度之首，仅次于浦东世茂滨江花园的191.85米
分为三个面积区间，高区为约1200-1399平复式产品，中区以上为约700平左右的大平层，中低区为约435-470平左右平层
最大的户型接近1400平，宽敞奢华程度甚至超越了知名的汤臣豪宅
据了解，高层的样板间已经准备的差不多了，有望在年底入市
图源上海房产
据传闻，定价直接打破联动价了纪录，奔着20.6万/㎡去了，重新定义上海豪宅的天花板
还有像洛克外滩源，可售住宅在20套左右，主力面积约370㎡和470㎡
以及属于老西门旧城改造项目的士林华苑二期，项目北面一路之隔就是复地雅园和璞玉one
共有56套叠拼和82套合院，叠拼分为上中下叠，合院地上三层，面积段约270-500㎡
士林华苑二期效果图
同样都是市区豪宅的有力竞争者
而土地市场作为楼市的风向标，上海核心地块的地价不断上涨，也意味着这些项目未来的入市价格也将上涨
8月初，绿城拿下徐汇滨江地块，凭借13.1万元/㎡的楼板价，成为新晋国内单价地王
大家惊叹没多久，刚公布的五批次又拿出了静安曹家渡9A-20地块
第一轮竞价的溢价率，中止价控制在40%，比徐汇滨江小米地块还高出了10%
这还仅仅是第一轮，根据最新土拍规则，该地块实行两轮竞价，第二轮竞价中采用价高者得方式
也就是说，徐汇滨江小米地块的“地王”称号，很可能就要易主了
这两块地诞生的项目也是妥妥的17万+/㎡
伴随着土拍重新回归市场化，市区将有更多优质地块出让
大大提升开发商的自主权，更有动力花钱拍地和用心做产品
04
上海高端市场仍在源源不断地供应
文中盘点的5000万豪宅只是上海豪宅热销的一个缩影
各种上海新房成交均价、全国豪宅成交单价等纪录纷纷被刷新
体现了上海一直以来对于改善需求的政策倾斜，以及亿万富豪对于这座城市的强烈认同感
再加上市区藏着的这么多风貌别墅
堪称是豪宅产品力的又一次巅峰对决
还会有怎样意想不到的精彩表现？能否带动整体市场的热度？我们也会持续观察
以上为正文，来自楚然
这是真叫卢俊公众号的第5493篇原创文章
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