根据不完全统计，深圳去年跌幅最大的房子是华润城二期和三期89㎡两房。

华润城二期89㎡两房，去年5月份一套中楼层西南向成交价约1326万，今年1月份一套高楼层东南向成交价约1035万，8个月时间下跌近300万。据说最近89㎡的两房有1000万左右成交的，按照这个成交价算，9个多月跌了300多万，跌幅超20%。

为了避免各种质疑，各种狡辩，我把成交的两套基本信息发出来对比，会发现今年1月份成交的楼层和朝向还更有竞争力。

华润城是宇宙城市更新的样板，开盘以来长期霸占深圳网红楼盘榜，创造过万人摇号抢房的盛况。从2014年华润城润府一期开盘，到2022年华润城润玺二期开盘，均价从约4.8万/㎡开到13.2万/㎡，经历8年时间，品质越来越高，价格越卖越高，容积率也越来越高。

很多人认为华润城是豪宅，特别是后面开盘的润玺一期和二期，我从来不这么认为，华润城没有豪宅基因，只是占据好的位置，打造了好的配套，打造了现代化升级版的品质，是现代化升级版的超豪华城中村。

华润城在过去长时间热度中有了豪宅溢价，在市场回归理性和市场下行中会消失掉，特别是全部建完后，二手房市场中会体现的更加直观。从华润城小区看，一块面积约2.4万㎡的地，上面要住1360多户，还都是120㎡以上的大户人家，小区承载力，公共活动空间和公共资源使用体验感会越来越差。从华润城整个片区看，一大片都是约60层的超高层住宅，不仅小区承载压力大，整个片区的承载压力也非常大。

小区片区高容积率，承载压力过大，随着小区入住越来越多，楼龄越来越老，体验感会越来越差，这是华润城长期要面临的一个问题。

体验感越来越差就会影响小区自住率的稳定，外面看华润城光鲜亮丽，自住业主和租客在用脚投票，华润城已经过限售期的一二三期常年有200多套二手对外出售，还有200多套对外出租，下跌最明显的两房户型有近百套出售，在南山成熟小区里面出租和出售率偏高。

华润城两房去年9个月能下跌约300万，除了以上原因外，最关键的是，过去华润城两房学区溢价面对现实的时候显得异常尴尬。过去华润城房价里面有很大一部分是因为片区所在的学校，深圳去年学区溢价高的房产跌幅是最大的，学区溢价跌幅超过了前两年。

在去年5月份，华润城二期两房成交价约1326万，这里面有整体去学区溢价的因素，更重要的是华润城两房不适合一家人长期居住的属性，真正面临上学的家庭会发现两房不够住，花1000多万买个两房只为上学成本又太高了，周围小户型花小几百万就可以解决一样的问题。在目前的深圳楼市环境中，不需要学区的购房者，预算1000多万选择性越来越多，叠加华润城两房放盘量巨大，很容易就出现价格踩踏。

在市场好的时候，购买两房的业主考虑的没有那么全面，真正用的时候发现不合适自己，卖的时候增加学区溢价购房者也会考虑这个问题，加上前面华润城的问题，在市场下行和去学区溢价的环境中，华润城两房首当其冲。

这么看，哪怕华润城两房一年跌去300多万，现在1000万的总价还是有些尴尬。