住房城乡建设部对媒体表示，全国保交房工作推进有力，截至11月13日，全国已交付285万套。

不知大家注意到没有，以前的保交楼，现在已经悄悄换成了保交房。

我在今年4月份写过一篇文章《保的是交楼，保不住的是收楼》，说的就是这个事情。保交楼是最高任务，不容打折，任务一层一层传下去，到了开发商手里，无论如何也得完成。可时间上不能打折，那就在质量上打折，楼是按时交出来了，但老百姓愿不愿意收又是另一回事了。

可问题是国家的目的是让老百姓不吃亏，“保交”却不“保质”，不能真正的“稳民生”。所以现在的保交房虽然只改了一个字，但你细品其中的意思，不光保证把楼盖好，还得保证交出来的房子是合格的才行。

住房城乡建设部表示，截至10月31日，“白名单”项目贷款审批通过金额超3万亿元。3万亿，如果均摊到285万套房子上，每套超过100万，应该是超过了房子的成本。也就是说，保交房国家是真的尽力了，购房人收到的每一套房都是国家掏钱盖的，开发商一分都没出，甚至有可能还倒赚一笔。当然这笔钱名义上是贷款，开发商按道理是要还的。不过大家也都心知肚明，开发商但凡要是还得起，就不会都让国家出钱了。

这是大面上的说法。开发商也分三六九等，有的开发商一息尚存，也有的开发商是怎么救也救不活了。没关系，按9月底的说法，白名单已经不分高低贵贱，只要是开发商都救，就算死也要死在保交房的后面。

住房城乡建设部副部长董建国在今年5月时提出，保交房工作将重点聚焦四方面：

一是打好商品住房项目保交房攻坚战，防范处置烂尾风险。推动项目建设交付，切实保障购房人合法权益。

二是进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求。城市政府推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”，商业银行对合规“白名单”项目“应贷尽贷”。

三是推动消化存量商品住房。城市政府坚持“以需定购”，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房。

四是妥善处置盘活存量土地。目前尚未开发或已开工未竣工的存量土地，通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式妥善处置盘活，推动房地产企业缓解困难和压降债务，促进土地资源高效利用。

目前，前两步走得差不多了，现在是该保障性住房登台唱戏的时候了。

第三步是让地方政府组织国企收购存量商品房作为保障性住房。这条要求有点难，地方政府没钱，国企的日子也不好过。最近就连广电集团就爆出营收大幅下滑的消息，河南广电宣布全体员工工资统一降至3500元，更是引起社会轰动。谁都知道拿钱收购商品房做保障房是赔钱的买卖，就算形势所迫，象征性收购一些，也是杯水车薪。

第四步也是同样道理，收购存量土地，谁出钱？没钱还谈什么盘活。

不过，最近10万亿一出，地方政府又看见希望了。尤其是财政部今年重启了土储专项债，买房买地的资金问题马上就要解决。11月8日，财政部蓝部长在全国R大常委会办公厅新闻发布会上表示，专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地。

目前的保障性住房分两种，租赁型保障房和销售型保障房。目前主流的还是租赁型保障房，道理很简单，收购商品房作为保障房销售本身就是个bug。价格高了，开发商不会自己卖？价格低了，中间差价谁来补？做租赁型保障房（简称保租房，下同）就不一样了，细水可以长流，还好做财务账，不虞国有资产受损。

但问题是，市场里的保租房是不是有点太多了？

“十四五”期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套（间）。截至2023年底，保租房已筹建数量约573万套（间），完成“十四五”目标的66%。

大家印象里的保租房不成规模，但其实市场里的保租房已经成了气候，甚至威胁到商品房的租赁。根据克尔瑞数据，截至今年8月份，上海、深圳两个城市的保租房市占率均已接近一半。

当租赁市场里一小半都是保租房的时候，商品房的出租势必会受到影响，尤其是那些位置差的老破小，市场份额严重受到威胁。而这只是个开始，保租房刚刚黄鼠狼掀门帘——露了一小手，后续还有海量保租房赶往作战现场。按现在的发债计划，卖不出去的商品房会被收购改成保租房，地方的闲置土地也会被收购盘活改成保租房，保租房不小心成了去库存的法宝，库存的那些商品房可以源源不断地变成保租房，从而在市场上消失。

问题是，保租房的市场又有多大，它吃得消吗？

别说未来，单看最近一年，保租房的出租率就已经开始显著下跌了。

市面上的保租房，本身区位都不是很好，即使收购的商品房也都是滞销货，竞争力很一般；但相对的价格可不便宜，上海有很多保租房的租金甚至高达1W+每月，也不知保障的是什么人。还有一些保租房的物业费跟商品房齐平甚至更高，也是一笔不小的支出。

视野再放大一些，问题也不单单出在保租房身上，全国的租房市场都在下跌，而且跌势已经持续一年多了。2024年10月，全国40个大中城市租金挂牌均价为34.88元/平/月，环比下跌0.02%，同比下跌1.95%。覆巢之下无完卵，保租房的租金下跌也是理所当然。

光租金跌也就罢了，大不了把资金回收的周期无限拉长，反正也是民生项目不追求利益。但目前似乎市场有点供过于求了。不少城市的保租房都开始出现剩余房源，平均出租率越来越低，就连上海和深圳都开始有房源空置了，其他二线省会像石家庄、昆明等已经明显有点去化不动了。那么，后续大量保租房再冲进市场后，出租率还撑得住吗？

国内能消化掉这么多保租房的城市屈指可数，都是经济基数够大、人口流动够多、产业发展够新、居民收入够高的超大城市。可闲置土地和商品房库存却是分布在全国四面八方，越是经济差的地方反而越多。众所周知保租房并不能安上轮子推走，因此它的供求关系在空间上一定是错配的，这种错配会加剧很多城市的出租压力。

所以，即便掏出专项债这个大招，保租房恐怕也兜不住楼市的底。

保交楼负责增加库存，保租房负责去掉库存，二者衔接很完美。可房子总要有人住才行，没人住的房子，名义上虽然不是库存，但又有什么意义呢？