作者：纵横论市

宫淼，是一名地地道道从农村读书出来的女孩。通过数年的奋斗，与丈夫一起终于在2013年贷款买房安了家。虽然不是新房，但经过他们精心的布置，小夫妻在拿房的第一个周末好好庆祝了一番，总算在这座城市扎根，并暗暗合计：后面把孩子好好养大，奉养双亲，相信日子会越来越好。

当然，还少不了每月的房贷支出，这是他们家庭开支的大头。夫妻俩算了一下，两人月工资合计8000元，房贷月供5100元，虽不宽裕，但勉强算凑合。要想日子过得更好，只能寄希望涨工资，后面也确实如他们所愿，到2018年时，丈夫工资涨了2倍，有1万多了。慢慢地他们开始有些结余了。

但计划不如变化快，身边卖房换到其他小区的邻居朋友越来越多，刚开始还没觉得，两三年下来，此前认识的朋友基本都置换走了。宫淼跟丈夫商量，现在小区变得越来越老，基本都是刚需和租客，随着孩子慢慢长大，这样的环境可能对孩子成长不利，我们是不是也把房子置换一下，换一个环境好点的改善小区。于是乎，我们开始关注方圆6-8公里的小区。

时间来到2021年楼市“小阳春”，看房买房的人非常多，每个楼盘都比较火，我们看中了一个改善洋房小区房子，虽然是二手房，但小区建成也才3年，各方面都比较新。这样的房子，在当时的楼市火热期自然是比较傲娇的。意向的这套房子面积比我们此前的25平米，足足多了一个房间，但2.5万一平米的单价，比我们的老房子要贵60%。所以，一算下来，原来的房子卖200万，现在这套房子则要近400万，预算差不多要翻倍。

老实说，像他们这种“以旧换新”，除非一辈子不换房，否则，二手房卖得高，新房买得更高。宫淼跟丈夫很为难，原本把原来的房贷还了近一半，没想到换房则一切归零。但为了下一代，为了一个相互卷的环境，最终决定还是换房。算了一下：

老房子卖了198万，但除掉原来的贷款40万，落到手只有158万，加上手上的积蓄10来万，总共也就170万可用来作为买房首付款。看中的改善房让价比较小，艰难地从398万谈到396.5万，加上税费超过400万了。这样的话，我们只能付4成首付，剩下的230万需贷款。考虑到月供压力，肯定不像以前用公积金贷款20年，这套改善房用了他们最大的商业贷款年限29年，月供1.31万，差不多用掉宫淼丈夫的工资，家里的开销全部由宫淼一个人来承担。

正所谓天有不测风云人有旦夕祸福，房子置换以后，正当夫妻俩准备开启新生活之际，宫淼所在的公司在2020年倒闭了。家庭生活的重担落在丈夫一个人身上，孩子培养要钱，双亲患病要钱，丈夫一个月2万块的收入还过得紧巴巴。所谓贫贱夫妻百事哀，生活的压力也让这个家庭吵闹不断，宫淼夜里常常不能入眠，眼泪湿透衣襟。而这一切主要还是因为房贷压力太大，她不禁想问，为什么人一辈子都在为房子奋斗？一辈子都在给银行打工。看到现实的残酷后，宫淼暗暗发誓，绝不再贷款买房。

数字上，他们在2013年8000一平米买的房子，到2021年卖的时候涨了一倍多点，看似赚了不少，但改善房价格涨得更快，而且置换的面积更大一点，所以，他们一来一去，背负的房贷绝对额更大了，还款周期也提到29年。有网友对她说，你不买房不就行了吗？你那是自作自受。但在宫淼看来，你不买，但身边的人在买房、在换房，你总不能窝在那里不动吧，身边的朋友都一个一个换房走了，如果一直处在这样的刚需安置小区，对孩子成长肯定是不利的。换房，他们也不过是随大流而已。

买房贷款，置换再贷更多款，这其实是一个普遍现象。随着楼市进入持续调整期，刚需客消耗殆尽，很多地方放开了二套房甚至三套房购房资格，连一线城市都不断放松购房资格，目的只有一个，让更多的人进入购房市场，以支持房地产市场和经济的持续发展。根据央行数据显示，截至2023年末，个人住房贷款余额就达到38.17万亿，2024年第一季度新增加了6727亿元。可以算算，每年的房贷利息收入是多少。

最后，关于房贷设计，笔者查了一下来龙去脉。

大概是在上个世纪50年代，一香港地产商觉得整栋现楼卖出不容易，因为大多数人不可能一次性的拿出那么多购房款，于是，他把楼栋销售单位进行拆分，分层出售，并辅以“买楼花”措施，即要求购房者在建房动工前、建房工程进度到一半、交房时3个阶段分别支付购房款。这一改不得了，由于买房门槛大幅降低，房子突然一下变得好卖了，这名商人一年就卖了100栋房子，赚得盆满钵满。事实上，他的这一改变带来了3方的拍手叫好：

第一个自然是开发商，他们拿着分批支付的购房款重新买地建房，赚更多的钱；第二个是银行，房子好卖了，贷款的人多了，坐着收取大把利息即可；第三个是购房者，他们虽然没见着房子就开始付出了大部分款项，也不断支付贷款利息，但心想，原本以为只有超级富人才能拥有房产，没想到也能轮到普通人，心里自然也是高兴的。

多方共赢的东西，也引得内地学习。1988年住房体制改革会议召开后，1991年相关的住房信贷政策也相继出台，建行、工行分别成立了住房信贷部，1995年首个商业银行住房贷款管理办法出台，由此也标志着我国住房商业贷款正式进入发展轨道。但当时考虑到风险因素，对住房贷款审核和发放都比较严苛，一方面贷款期限最多10年，另一方面要求提供双重保证。而且还要求贷款人须在银行存入总房款30%的存款，起码要存够6个月才可买房。

可以看出，银行刚开始试水住房贷款是比较谨慎的，把防风险摆在第一位，赚钱摆在第二位。经过不断尝试后发现，住房贷款相比其他贷款，其实是最稳定且安全的金融产品，所以，越来越多的银行新增了房贷业务，规模也是越做越大，其盈利占到各大行相当的比重。业内有一种说法，即便现在楼市不行，但银行宁愿放弃房企大客户贷款，也要做个人住房贷款，什么低首付、零首付，甚至父子贷、爷孙贷都出来了，目的不言自明。

对宫淼这样的个体而言，明明很努力，按理说，肩上的担子应该慢慢卸下才是，但总感觉看不到尽头，始终有一把锁钳着你向前走似的。我想，这应不是房贷设计的初衷，某些人可以躺着吃香喝辣，但吃相不能太难看。