罕见的一幕出现了，开发商们，开始下狠手了。

一线城市的新房，正在以一种购房者不敢相信，老业主不愿相信的幅度，疯狂降价。

抄底时刻，真的到了？

春节过后，一线城市新房市场的画风，突然就变了。

年前的时候，一线城市的新房售楼处基本上都是门可罗雀，案场销售只能对着沙盘直播。

从2月底开始，新房市场的人气好像一下就起来了。

就拿广州来说吧，我同事去楼盘调研，现场的画面是这样的：

还有这样的：

热度肉眼可见。

而据数据统计，2月26日—3月3日期间，广州新房成交总计717套，成交面积8.34万平，环比涨幅更是高达645%。

这种新房市场的突然逆袭，不止出现在广州，而是广泛的蔓延在所有一线城市。

据统计，3月以来，一线城市的新房网签了普遍出现了翘尾行情，

看着这个数据让人不禁怀疑，难道一线城市的新房市场，真的一夜回春了？

事情当然不会这么简单，一线城市的新房之所以会突然出现大幅的翘尾，最主要的原因还在于，

开发商们开始下狠手了。

一线城市的新房，正在以一种购房者不敢相信，老业主不愿相信的幅度，疯狂降价。

就在上周，广州保利的多个新盘出现了“集体降价”。

白云的保利项目，周边新盘总价400万起，它把总价门槛拉到249万起，首次开盘就卖掉了200多套。

黄埔的保利翔龙天汇，原总价430万的四房，现售340万，据说一周卖了100多套。

最狠的是天河的保利天汇，之前高峰期卖7万+/㎡，现在最低4万+/㎡起。

售楼处那场面你是没见，一边是购房者排队认筹，一边是老业主声嘶力竭的高喊退钱……

与此同时，其他三个一线城市的新盘也没闲着，本着卷死同行的心态拉开了价格战。

北京房山新取证的京熙润府，指导价4.5万元/㎡， 但是开盘均价只有3.8-3.9万/㎡；昌平的硅谷ONE，价格较2月下调1.1万/㎡，降幅超过20%。

深圳南山区赤湾板块，周边新盘价格基本都在10-12万/㎡，可是新入市的云山海公馆，最低单价直接降到6字头，卷的周边新房欲生欲死。

还有个很重要的信号是，上海新房市场也遭遇了来自李嘉诚的“背刺”。

长实集团位于上海普陀的新盘项目高尚领域，近日推出73套新房，均价只要9万/㎡，对比同区域新房价格打了85折。

大家还记得吗？李嘉诚不久前7折抛售香港红盘亲海駅之后，香港房价就开始连续下跌。

这一轮李超人再次出手，搅动的上海开发商心里七上八下的，不会是这大神又预测到了啥吧？眼下上海各个新盘，也开始了各种促销降价……

可以说，如果单从成交量来看，一线城市新房的小阳春确实来了，只不过这小阳春是靠特价房撑起来的。

一线城市新房降价，其实并不是什么新鲜事。

但此前因为有“限跌令”的存在，大家都是暗搓搓的降，比如返佣、买房抵车位、买房送物业费，顶多推出几套特价房源当做噱头。

可这一次的不同之处就在于，降价已经被赤裸裸摆在台面上了，而且范围也实在是太广了，甚至连央企都下场带头了。

一线城市的新房，何至于此啊？

没办法，不是新房想降价，而是开发商们真的已经被围垓下了。

不知道大家有没有感觉到，最近房企还债的消息特别多，万科、龙湖一个个房企想法设法提前还债，希望以此稳住市场预期。

因为今年3-4月，恰恰就是房企的新一轮偿债高峰。

据界面数据统计，今年3-4月，国内房企的单月债务规模均超1000亿元。

而这其中，央企到期的债务最多，约占8成，民营企业以及外资、合资企业占比大概两成。

所以当下对于各位开发商而言，已经没有什么是比快速回拢资金更重要了。

可要命的是，资金不是你想回拢就能回拢的，房子不是你想卖就能卖出去的。

就在昨天，国家统计局公布了今年1～2月份全国房地产市场基本情况。数据显示，

新房的销售端出现大问题了，住宅的销售额同期去年居然缩水了三分之一。

即便是一线城市也未能幸免，我统计了一线城市今年前两个月的新房成交情况。

一线城市新房成交整体下跌35.69%。其中上海跌幅最大，前两个月新房成交量同比去年下跌61.3%。

而销售端的不给力，直接导致了新房库存开始飙升。

据克而瑞数据统计，至今年2月末，全国30个重点城市，新建商品住宅的平均去化周期达到了27.79个月，远超过了18个月的警戒线。

其中，深圳的新房去化周期更是惊人，已经高达37.7个月，也就是说，按照目前的新房成交，深圳的新房要卖3年才可以消化完。

北京的新房消化周期也不遑多让，达到32.1个月。广州的新房消化周期达到25.5个月，也处于历史高位。

上海新房的消化周期虽然只有15.7个月，但是同比去年的增速却达到了146%，库存量的增加可以说相当迅猛。

这动辄两三年的消化周期，市场能等，债务可等不了啊。

所以开发商即便再不愿，也只能捏着鼻子降价，哪怕是国央企也不能例外。

除了自身存销比的严重失衡，当下的新房市场还在面临两个对手的围追堵截。

第一个对手，是二手房市场。

在经过了三年的深度回调之后，二手房的价格优势已经是新房无法比拟的了。

就说前不久，北京西三环的豪宅产品中海甲叁号院推新，新房价格12.5万/㎡，其实这个价格相较之前不算高了，但是隔壁刚收房不久的次新房，上来挂牌价就降到了11.5万/㎡……

这让新房怎么玩？

所以从去年开始，越来越多的购买力涌向了二手房市场。

前两天，贝壳发布了2023年的业绩公告，其中就提到二手房市场和新房市场的冰火两重天。

2023年全国二手房交易量占比接近40%，创历史新高，但新房市场修复不及预期，全国新房住宅销售金额同比下跌6%。

从今年前两个月，四个一线城市的一二手成交数据也可以明显看出，二手房成交量往往超出新房好几倍。

第二个对手，则是保障房。

如果说价格大幅回调后的二手房，给到新房市场的是压迫感，那么保障房对新房市场造成的则是碾压伤害。

前两天深圳住建局发布了一则关于安居房入市交易的意见稿。

意见稿明确了，深圳的安居房、人才房，只要购满十年补缴差价，就可以上市交易。

具体需要补缴的差价=（原市场价格-原购买价格）×50%-税费。

我大概算了一下，眼下深圳安居房配售均价是23199元/㎡，大概是商品房价格的5-7折。

也就是说，10年后购房者只需每平补缴5000元即可入市交易，成本价不过每平2.8万。

可就算是深圳光明区，现在的新房均价都在4.5万/㎡了……这里面的套利空间实在太大了。

这样的人才房、安居房在深圳有8万套，这不论是对新房还是二手房，都不是什么好消息。

而除了已经被时代抛弃的安居房、人才房，只有商品房价格3折的配售型保障房更会成为新房价格的大杀器。

目前一线城市都已经立下了Flag，要把配售型保障房最大做强。

北京的配售型保障房比重将达到商品房的10%以上

上海是规划配售型保障房规模最高的城市，达到400万平以上；

广州已经官宣，将在今年筹建配售型保障房1万套；

深圳已经开工的配售型保障项目就已经达到13个，房源合计1万多套……

而面对这海量的低价房源，新房要想冲出重围，只有两条路。

要么提升产品质量，做高端，做豪宅；要么就只能疯狂打价格战。

我初步预计，短期内新房市场以价换量都会是主要的趋势，这也给购房者带来了新的机会。

从目前一线城市降价楼盘的分布来看，开发商的降价也并不是毫无理智的。

降价的楼盘，主要还是集中在改善型楼盘。

原因很简单，因为豪宅即便不降价，市场热度也很不错。

比如上海第三批新房中。就有很多豪宅楼盘，即便价格上涨也还是热度极高。

位于核心区董家渡板块的绿城外滩兰庭，均价16.3万/㎡，较一期的14.5万/㎡，上涨12.4%，结果认筹率高达271%。

还有徐汇区的保利滨江天珺，一个均价12万/㎡的公寓，认购率却达到340%。

而对于刚需产品而言，即便降价也不管用。

就那深圳来说，龙华一个刚需盘入市，备案价5.65万/㎡，但开盘折后均价却降到了4.9万/㎡。

结果去化却只有4成……

所以这波一线城市降价潮的目标人群，其实就是置换改善人群。

对于有置换需求的家庭而言，眼下还是有羊毛可以薅的。