现在看来,房价可能还得上涨!

专聊这些房 2024-05-08 10:08:34

当前,房地产市场扑朔迷离,政策应接不暇,很多人很疑惑。最近的楼市信息量确实很大,好久没静下心来谈谈了,通过本文简要聊聊核心观点,希望对处在迷茫中的读者提供一些交流信息。纯个人观点,仅供参考,不作为具体买卖房产之用。

先说说,关于这几年房地产调整的看法。

我们的房地产快速上涨了二十多年,大部分城市一直涨到2021年上半年,少部分城市甚至涨到2023年上半年。老实说,涨的时间和幅度都是非常惊人的,从低点到高点,少则10倍,多则三十倍的都有。现在回过头来看,确实不太正常,因为,我们都说城市化和货币因素房价上涨的源动力,但后者的涨幅与房价涨幅并未完全同步,房价过快上涨,其实是透支了房地产的未来发展潜力。怎么办?

那就只能调整,靠市场的调整肯定是惨烈而不可控的,国家选择了主动刹车,那就是从2021年开始的“去房地产杠杆”,对房企限融资,对购房者限贷,一来二去,房地产一泄三年,全国房价平均折幅30%是有的。这个调整幅度够不够?

对这个问题,我基本赞成业内的看法,“新房还有调整空间,二手房大体已经调整到位”。最直接的证据是,机构重点监测的14个城市二手房成交量4月比3月增长了5个百分点,“银四”比“金三”还多点。虽然还是以价换量,但说明跌到这个价位,买方能接受目前的价格了。楼市就这样,当接盘者越来越多,市场起码是稳了。

再抛一个核心观点

对于房地产价格,我的观点一直是鲜明的,那就是螺旋式上升。无论是短期,还是较长时间内,房地产仍旧兴旺发达,房价肯定还会持续上涨的,只不过,不同城市、区域和房子,其价值较大差异罢了。

短期止跌反弹的逻辑已相当充分

在上一篇文章中,我提到“4.30”会议定调去楼市库存,是本轮楼市真正的政策拐点,也是市场拐点,只不过后者因为前期库存量较大,接下来的时间都是去库存时间,价格变化需要时间而已。除此之外,协助楼市迎来反转的因素越积越多,主要还有这么3条:

1.水电气涨价、高铁票涨价,甚至连公墓都有说要收费了等等收费项目越来越多,这背后折射的是地方财政压力到了史无前例的地步。这波涨上去就涨上去了,基本难调下来,但是,这些作为民生的项目,要在短期内继续涨价的可能性微乎其微,毕竟吃相不能太难看。接下来地方财政咋办?

从地方不断放松楼市限制、加大支持力度看,应该还是想在房地产方面做文章,我们说,全国除了个别一线城市,包括像苏州这样的经济超强市,其他绝大部分城市都做不到摒弃土地财政。简单逻辑,要能把地卖出去,楼市一定得好起来,这是地方接二连三出台支持楼市恢复政策的根本原因。在可预见的相当长一段时间里,地方是不可能摆脱土地财政的,笃定这一点,你就理解地价只会上涨、房价跟随上涨的趋势。

2.房价上涨的本质其实是一种货币现象,从目前看来,货币放水的大环境正在形成。像欧洲宣布年内2-3次降息,老美在今年大选后应是开启降息模式,而我们央妈则是直接下场购买国债,在以往降息、降准的传统模式上又增加了一种放水方式,无疑,放水的力度在加大。原因都知道,我们今年定的3%的物价涨幅,一季度末才0.1%,基本是从头再来,后续加快放水并让物价上升的意愿非常强烈。关联紧密的房价,自然也会受其影响。

3.去楼市库存,最大的可能应还是涨价去库存。房价调整这么久,原因都知道,其实不是没有需求,而是大家不敢买,买了怕跌,那干嘛非要买房呢?买涨不买跌,适用于任何市场,楼市也不例外,2015年开启的那波楼市去库存,通过各种方法试,开始是降价,但发现越降越没人买,最终选择涨价去库存,效果立竿见影,毕竟再不买又要涨了嘛。这轮去楼市库存已经官宣,虽然没明确说采取何种方式去,但核心逻辑肯定必定包含“涨价去库存”,一张价,市场自然就顺了,有了前面的现成经验,懂的都懂。

硬消息不断,春江水暖鸭先知,资本市场已经有所反应,这几天房地产板块反弹力度比较强,说明有先知先觉的资金在布局。当然,我不是说房地产票有多大前途,毕竟房企债务缠身,后面能不能逃出来还另说。我想说的是,房地产突然强势,其实主要是市场资金对接下来的市场表达了看好。

接下来,应该是放开楼市恢复的最后掣肘,比如一线城市的限购更大力度放开,恢复业主自主定价,像深圳已经优化了二手房参考价规则,中介机构已经恢复了房源挂牌价及成交价展示。

中长期螺旋式上升是必然趋势

王健林说过,没有脑子的人,才会相信房地产会崩盘,只有两种人才会相信崩盘,一是别有用心的人,二是智慧不够。为什么不会崩盘?原因是多方面的,除了前面说的货币因素,市面上的钱越来越多,货币贬值,自然伴随着核心资产的价格上涨,这是一个长久逻辑。

除此之外,还在于经济发展、住房需求不断提高的内生动力。如何理解这句话?其实就问自己一个问题即可:如果你有资金,你难道不想住大别墅吗?答案是肯定的,人人都有一个大别墅梦。但苦于钱包不鼓,买不起而已。这其实是很正常的,我们现在收入还不高,与发达国家富裕程度比,我们还有非常大的差距。我们不能像老美大都住在200多平、300多平联排别墅、大平层里,这其实就是收入的差距,不是我们没需求,而是因为我们经济快速发展才这么多年,富裕程度还不及人家,当我们有那么富裕了,我们自然也会住那么大的房子。

当然,这需要一个过程,你现在住80平米的小房子,先想着的是换一个120平米的,后面有条件再换大一些的,你这代不行的话,下一代还会继续努力,搞一套大别墅住住。啥意思?这不正说明房地产发展的空间在不断延伸吗?正是有了人们对美好居住环境的不断追求,房地产才会持续繁荣。需求决定价值,这是房地产长期繁荣的逻辑所在,叠加货币因素,房价螺旋式上升也就自然而然了。

在此,特别解释两个问题:一是相信很多人也看出来了,说你讲的房子跟我现在的房子有什么关系?我的房子是老旧房,咋弄?前面说大家对住房的品质、面积在不断提升,现有住房显然是不能满足的,何况数量饱和以后,必然形成资源浪费,所以,房子变老后还得拆,有业内说,未来20年,我们将有一半的房子将拆迁。实际拆多少谁也不知道,但肯定有一大批房子会被拆掉,很可能就包括你现在住的房子。拆多余的老房子,建你需要的好房子,当然,随着你钱包越来越鼓,自然是要多掏钱的。

二是什么是“螺旋式”上升?就像这几年楼市调整一样,我们主动踩刹车,为的是房地产健康持续发展,还比如2009年受外部经济危机的影响,楼市被动调整,但最终方向都是经过调整后继续上行,这就是“螺旋式”上升。

最后说一点眼下大家关心的问题,现在能抄底买房吗?

对此不做正面回答,因为每个人的喜好不一样。真正能抄到底的,只是少部分人,而大部分人都是在上涨过程中买入,后者是推升房价走高的主力。有的人习惯在僵持阶段买入,会有资金占用上面的时间成本,而有的人则是在上升过程中买入,不求赚的最多,图的是确定性。所以,根据自己的偏好做出选择即可,没有绝对的正确与错误之分。

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