这两年的买房人，苦期房维权，久矣。开发商，惮延期交付维权胜诉，更甚。终于，千千万万业主翻出了一纸最高法院判决文件让延期交付的开发商瑟瑟发抖！

2019年，中华人民共和国最高人民法院之前的一例案件被不少买房人发现：买房人始终站在强势方，在开发商未按照约定期限交付房屋时，购房者可以退房，并且由开发商赔付房贷及利息！

同时，判决书也表示：本案借鉴意义较大，是“经最高人民法院审判委员会讨论”决定的结果。

延期交付可直接退房，房贷由开发商承担！

2015年8月12日，买房人与青海越州房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，以1.479亿余元的价格购买越州公司开发的西宁市城东区建设南路面积3736.19平米的商业用房。

交付时间为2015年10月30日前，买房人后与建行青海分行、越州公司签订《借款合同》，首付73983124元，剩余7397万元按揭贷款，贷款年利率6.215%。

后因为青海越州房地产公司延期交付违约违约，买房人认定其导致购房合同和借款合同解除，拒不还款，随后建行青海分行将买房人起诉至法院。

2017年，一审法院判决驳回了建行青海分行的诉讼请求；2018年，二审改判：购房者继续还贷；2019年，最高法以权利义务失衡为由改判：开发商承担房贷及利息。本次判决划重点：1、因出卖人（开发商）未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。2、案涉《借款合同》相关格式条款要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了购房者的责任，该格式条款无效，对购房者不具有拘束力。3、本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系，因开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行的按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房者的债权；购房者未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房者对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。简而言之：《商品房预售合同》解除是由开发商未按时交房导致的，在房子没有拿到的情况下，银行的《借款合同》《抵押合同》也不能生效，由此造成的买房人本金，银行利息需由开发商赔付。

最高院具体审理过程及重点如下：第一，关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，买房人不负有返还义务。第二，关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。案涉《借款合同》第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”法院认为，该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建行青海分行拟定该条内容，意味着要求买房人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对买房人不具有拘束力。第三，关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，买房人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，建行青海分行将买房人所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实际用款。买房人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，买房人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用买房人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、买房人的债权；买房人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在买房人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。最高法指出，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。近两年时间以来，受到三道红线的制约，多家房企深陷债务危局，迎来至暗时刻，就连正常的住宅施工进度都难以保证。企业暴雷往往都是从小的债务违约开始，然后产生连锁反应，违约导致金融机构挤兑、股债双杀，现金流断流，最后是企业出售资产、裁员。现金流的危机是悬在每一个遇到危机的开发商头上的一把剑。

这期间，有人公开表决心，热火朝天保交楼；有人开始降价自救，打折促销、以价换量；有人选择躺平，默默无闻渡难关……但是，也有一大批房企未能撑住，倒在了春天来临之前！开开心心买了房，不料楼盘竟然停工，业主们欲哭无泪。而这，其实并非个例。尤其是近两年，三道红线之下，房企爆雷不断，楼盘停工消息频频传来！买房人直言：提心吊胆过日子。“拿不到房子还要还贷款，凭什么把风险全部摊给了我们？”

在此背景下，从江西到郑州，从长沙到武汉，从句容再到南京，恒大、绿地、新力等全国超50家楼盘业主，因为项目停工要主动断供，令人唏嘘不已。有的楼盘却在业主万分期待之时，突发顺延交付通知书。不过还好，高层会议已经多次发声：保交楼！对于困难房企，最近各方都在出手驰援。对于买房人来说，背后多了强大保障。1、地产纾困动真格，多家资产管理机构出手了2、高层发声：压实地方政府责任，保交楼、稳民生3、银保监会：加强与相关部门沟通，配合地方政府推进“保交楼”但是延迟交付也需要注意，在探长看来，如果是因为疫情等不可抗力因素影响了工程进度，开发商也需要提供一定的证据，比如官方文件通知暂停施工等，具体影响了多久，这些也能让买房人信服。而这种情况，买房人也不必过分焦虑，客观原因导致，最终还是会交付。对于买房人关注的问题，法院也做出了相关解答：1、开发商延期交付需要赔偿吗开发商延期交付需要赔偿，应当按照合同约定支付违约金或者赔偿损失。需要注意以下几个事项：①、开发商延期交房，经催告后在合理期限内仍然没有履行的，但是给出延期交房的理由，这种情况下购房人没必要解除购房合同。虽然不是因为不可抗力或合同约定的免责理由，但属于购房者能够承受的范围，例如开发商资金出现问题导致停工了一段时间现已恢复等，购房者可以选择等待并且要求开发商承担违约金赔偿。②、开发商延期交付，经催告后在合理期限内仍然没有履行的，也不给出合理理由或者一味推脱逃避的，买房人可以要求解除合同的，并要求开发商承担违约责任，赔偿自己的损失。③、延期交付，经催告后开发商在合理期限内交付的，购房者不能要求解除合同，但是可以请求开发商按延期天数承担违约金赔偿。2、开发商延期交房什么时候可以退房一般来说，开发商超过三个月还不能交房，购房者就可以退房，并要求开发商双倍返还订金或支付房款利息。退房一般需要经过以下三个程序：1、购房者提出退房要求；购房者应通过信件方式向开发商提出退房要求，如果因开发商责任导致退房，开发商应承担退房造成的所有经济损失。如果因购房者贷款申请未获批准，或者双方对付款方式不能协商一致等原因退房，开发商无需承担责任。2、十五日个工作日内办好退款手续；购房者提出退房后，开发商应该在15个工作日内退还全部房款，并终止合同。在相关手续或者文件尚未签订前，开发商应替购房者想银行支付每月支付的本金和利息。3、超过15日开发商应支付违约金；如果开发商在购房者提出退房申请后的15个工作日内没有办好相应的退款手续，自第16日起至购房者取得全部房款之日，开发商应每天向购房者支付总房款千分之一的违约金。如果实在无法解决，最高人民法院的这次判决给我们做出了一个榜样，有了法律依据，这些就不用担心了。写在最后：信心比黄金更重要。当下的楼市，最缺的无疑还是购房信心。如何提升市场信心？保交楼是最基本也是最根本的源头，直白点说：要让买房人放心。保交楼问题不彻底解决，市场购买信心就起不来。一旦缺乏信心，没有人敢买期房，市场交易量就盘活不了，价格也没了支撑，去库存更是难……因此，保交楼是重中之重。如今，我们也看到了市场向好，随着法律相关文件及案例的出台，买房人会更加放心。