转自大胡子看深圳
楼市政策又有了最新调整！
日前，广州日报、珠海特区报等多家官媒报道：
珠海、东莞、佛山、中山等广东15个城市已取消首套房贷利率下限，实际利率由商业银行按照市场化、法制化原则与借款人自主协商确定
且政策适用于首套住房，不包括二套住房
关于房贷利率下限这一条政策，其实中间调整过几次。
首先是在2022年5月15日。
央行、银保监会印发了《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，其中提到：
对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR（贷款市场报价利率）减20个基点；
二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行
这个时候，房贷利率还是有下限的，也就是LPR-20BP。
而到了同年的12月，央行、银保监会又进一步调整了政策：
建立新发放首套住房商业性个人住房贷款利率政策动态调整长效机制
对评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
也就是说，一个城市必须是房价环比和同比都连降3个月，才有机会放宽贷款利率下限。
从这个角度看：
佛山、中山、东莞、珠海这些城市，显然是满足了住宅销售价格环比和同比连续3个月下降这个条件之后，才最终确定取消贷款利率下限。
要知道，这些城市当下的贷款利率已经处于历史性的地位。
比如中山，首套房贷利率为5年期以上LPR减60个基点，也就是3.95%减去60BP即3.35%。
如果进一步取消贷款的利率下限，这些城市的首套房可能真会跌到3%以下。
历史性的低利率时代，真的要来了！
这一回取消贷款利率下限，我认为有几个主要影响：
1、银行不仅是利润被压缩，话语权更是进一步降低
降房贷利率，将会大大增加银行的压力，因为过去银行就是靠高贷款利率生存的。
此外，业主能够自主协商房贷利率水平，也给银行提出了新的挑战。
因为之前银行这个角色是强势方，贷款者只能按照银行给定的利率、政策去贷款，贷款方没有谈判权力。
现在放宽贷款利率，给业主协商的权力之后，相当于银行和贷款业主之间的地位更平等，甚至于业主的地位都可能超过银行了。
所以我在银行的朋友也不得不感叹：
现在银行的地位已经降到最低
角色变化之后，银行再也不能按照过去那套运作模式执行了，需要有新的服务体系。
2、为了保证利差，银行存款利率还会继续降低
数据显示，截至2023年末，商业银行净息差下滑至1.69%，首次跌破1.7%关口。
主要原因在于——
从2023年全年表现来看，贷款利率下降速度快于存款利率。
原本息差就已经在减少，现在还要继续压缩贷款利率。
既然贷款层面银行没有权力调整，那银行就只下调存款利率，以维持基本的息差和生存。
从最近的消息面来看，上半年全国已经有部分银行开始谋划存款降息了。
在贷款利率持续下降的大趋势下，存款利率继续降也是必然趋势。
当然，也并不是所有银行的利率都会跟随整个市场变动，有些银行的利率会高于市场，有些银行则会远低于市场利率。
比如在深圳，我掌握的信息来看就有一部分银行的贷款利率比市场正常利率要更低，也有一部分银行的存款利率要比市场利率要高。
为什么有些人买房总是能贷款利率做到比你低？有些人的存款投资利率总是能做到比你高？
关键就在于他们拥有深圳金融银行体系的资源，能够获取银行体系的信息差！
有了这些信息差，才能更好地利用手上的资金、不至于被当做韭菜收割、被信息差坑死。
对于关注深圳的朋友而言，现在大家很关心的一个问题是：
大湾区几个城市已经开始取消利率下限了，那深圳会不会跟上？
首先从条件上看，根据过往几个月的70城房价数据，深圳是满足住宅销售价格环比和同比连续3个月下降这个条件的。
也就是说从准入门槛来看，深圳是有资格取消利率下限的。
不过我的判断是深圳短期内应该不会取消利率下限。
首先，深圳这几年在楼市政策调整上，从来都不是第一个“吃螃蟹的一线城市。”
比如放开限购、比如认房不认贷这些政策调整，不是广州先放开、就是北京、上海先动手。
深圳这几年的调整总显得有点畏首畏尾，从来没有站在前头。
因此我猜测深圳即便取消贷款利率下限，大概率也是等广州先动手之后才会考虑调整。
其次，深圳的楼市政策还是维稳心态太重。
深圳的楼市关注度还是比较高的，不太敢迈开步子调政策。
对深圳来说，维持利率稳定，或者说缓慢下调利率，会比一下子放开利率下限更稳妥，也更符合现在深圳政策调整的基调。
但无论如何，降息不仅是全国也是深圳不可抵挡趋势。
当买家都开始期待降息潮的时候，多观望一天，购房成本就可能会继续下降，业主卖房只会越来越难。
最近有不少业主都在找我们咨询卖房的问题。
但我发现很多业主卖房都存在一个问题：
把挂价格出来丢给中介然后就不管了，压根没有其他卖房的技巧和方法。
说句实在话：如果你一直都是这种甩锅式的卖房模式，房子好卖才不正常。
