江苏,作为我国经济最发达的省份之一,最新发布了这样一个新规,虽然说适用范围是江苏省,但从其他省份新出让宅地大幅降低容积率动作看,事实上已经在这样做了。
在江苏发布的《江苏省改善型住宅设计与建造导则》中,提到了许多建设改善住宅的最低标准,其中提到:
1.除临江、临湖及城市规划特殊区域外,住宅建筑高度原则上不应大于60m,容积率不宜小于0.8,也不宜大于1.8。
2.改善型住宅层高不应小于 3.1m,三层以上改善型住宅层高不应大于3.6m;设有地暖、管道式新风或集中式中央空调系统的改善型住宅,层高不应小于 3.15m。
其实就说了两件事,层高要提高和住宅高度要大幅下降。以前容积率动不动2点几,甚至3点几,以后新建的改善住宅容积率最高也就1.8了,也就是11-12层以下建筑。所以,你以后看到主城新建住宅都是低密的了。
笔者查了其他省份、城市新出让的地块,无一例外地大幅降低住宅容积率了。这里面有自然资源部在去年9月份发文要求各省市放开远郊容积率1.0限制政策的原因,听话听音,各地顺势借着“住房供应过剩”的契机,开始大幅调低住宅的容积率。
这是继国家要求县城新建住宅以6层以下多层住宅为主后,又一颠覆住房发展趋势的政策。一句话,像江苏这样发布新规明确,意味着新建高层住宅的现象将逐步消失。不得不说,笔者一直呼吁停建高层住宅的预判得到应验。
看过我此前的文章都知道,之所以建议停建高层住宅:一是因为消防,现在大多数城市的消防设施无法触及高楼层救援,真要发生火灾,只能眼睁睁地看着燃烧;二是因为一旦设施设备老化或发生故障,比如电梯故障,生活非常不方便;三是拆不起,就现实中,除非严重影响国家重大发展规划啥的,高层住宅基本无拆迁可能。
当然,还有没提到的突发因素,像上次南昌大风,同一个小区有多层和高层住宅,但明显感觉高层住宅的风要大很多,最终酿成重大事故。
此外,随着高层住宅问题日益增多,加上现在自媒体非常发达,高层住宅每出现一个特定事件后,比如火灾、大风等,高层住宅在二手房市场上越来越不经打。不知道大家发现一种现象没?这轮房价调整幅度最大的其实就是高层住宅,同地段的话,假如多层住宅价格跌15%,高层住宅跌幅在30%左右,甚至更多。
如果说,此前出让的宅地大都是高容积率的,建的房子也大都是高层,人们买房也没什么更好的选择,但是,现在制度上引导建设低层住宅,换了你,同样的价格,你是买二手高层住宅,还是新建低层住宅呢?答案是显而易见的,谁都知道,低密住宅的居住舒适度要高很多。
举个简单的例子,同样是200平米的地块,以前地上50户、60户摊,现在是10来户享用,谁不选择后者谁傻不是?
目前我们处在高层住宅和低层住宅的过渡期,一些开发商开始觉得市场不好,建好了也不好卖,索性放着了,但看到各城市新出让的地块都大幅调低了容积率,顿感压力。所以不得不加紧建设地块,即便卖不上价,但恨不得马上都上市卖,因为他们知道,一旦低层住宅开始不断上市,他们的房子就更难卖了。
对我们绝大多城市的购房者而言,这个时候千万要擦亮眼睛,不要贪图那一点点让价(他们仍然会包装得很好),买房看趋势,既然趋势不在高层住宅那了,能收手要坚决收手,别被忽悠了。如果你手中持有高层住宅,虽然眼下或已经跌了很多,但笔者建议你还是不要留恋,或许市场好了或能反弹些,但你要清楚,右向下的斜线趋势大概率是注定的。